上海证券-固定收益专题：地产行业发展迎来新旧模式转换重要契机-221017

《上海证券-固定收益专题：地产行业发展迎来新旧模式转换重要契机-221017（16页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海证券-固定收益专题：地产行业发展迎来新旧模式转换重要契机-221017（16页）.pdf（16页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　主要观点
　　日本房地产泡沫破裂后的化解之道：日本房地产危机对日本经济产生严重打击，是导致日本经济衰退乃至陷入逝去“二十年”的导火索：日本在经历1990年房地产泡沫破裂后，经济从此长期低迷，陷入迄今尚未走出的萧条。总体来看，日本房地产泡沫的产生离不开宽松的货币政策、银行信贷扩张、房价上涨预期与投机行为。日本房地产泡沫破裂始于货币政策收紧，猛烈的加息使得日本股价率先开始下跌，日经指数一度下跌幅度达到62%。随后，恐慌情绪传导至日本高杠杆的房地产市场，以“住专”为代表的日本住房金融机构纷纷破产倒闭，期间日本政府采取多项措施但效果都差强人意。
　　美国“两房”由来以及次贷危机启示：次贷危机逐渐扩散，市场流动性不足，美国政府不得不进行干预。为了支持这两家机构。2008年7月，美国政府宣布房地美技术性破产。《2008年住房与经济复苏法案》签署成为法律，美国政府建立了联邦住房金融局，负责监管房利美、房地美和12家联邦住房贷款银行。这些措施没有阻止形势的恶化。2008年9月8日，美国财政部宣布接管两房，股票市场开始重整，一场金融风暴席卷全球。为了防止流动性危机蔓延，美联储在次贷危机期间创造出了一系列新型货币政策工具，通过此三类新型货币政策工具，美国政府提供了大量流动性，资产价格有所回升。
　　投资建议
　　地产行业发展迎来新旧模式转换的重要契机。日本房地产泡沫破裂货币政策收紧只是导火索，主要原因在于人口老龄化严重，城镇化率较高，适龄置业人口高位回落，地产有效需求明显不足，无期限量化宽松金融政策和史无前例的财政刺激政策，并未解决日本经济的结构性难题，反而让日本背上了沉重的债务负担，甚至爆发债务危机的风险大大增加；美国次贷危机产生并不完全是“两房”管理或运营问题，最终决定因素是次级抵押货款市场的无序扩张和底层资产大量违约以及市场缺乏有效监管和审慎贷款程序。为避免房地产结构性与债务危机，大力支持保障性租赁住房市场建设和发展，满足房企合理融资需求和居民刚性、改善型住房需求，支持优质房企兼并重点房企项目，保持地产行业平稳运行，相关龙头企业转债标的或迎来长期配置价值。
　　风险提示
　　地缘政治风险；美联储加息步伐超预期；国内经济增速不及预期；全球通胀超市场预期；上市公司业绩不及预期；市场波动超市场预期。