广发证券-房地产行业：二十大顺利召开，二手房成交同比显著改善-221017

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　　二十大顺利召开，二手房成交同比显著改善。10月16日，二十大顺利召开，会上提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力。在中央的多次表态支持下，叠加国庆前的三条全局性利好政策，国庆后12城二手成交同比+43%，随着更多城市跟随下调首套利率及退税优惠对新房的引流效应开始显现，政策对新房成交的拉动也将增强，房地产需求逐步企稳。
　　22年“930”中央再放松，刚需改善齐推进。9月底，中央接连宣布符合条件城市可取消首套房贷利率下限、下调首套公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税。“930”的放松政策为当前周期最为集中的政策调整，与前期以城市为主体，“因城施策”的调节不同，“930”通过央行、财税等多部门协同，一系列政策直指“稳市场、稳预期、稳经济”，加速房地产市场预期修复。
　　政策组合对中等二线城市销售复苏作用最大。取消利率下限政策主要针对6-8月房价同环比均处于下跌状态的城市，全国市场中符合要求的主要为中部、西部、北方的中等二线及部分三四线市场。二手房交易税收优惠政策方面受影响较大的城市应为二手房市场较为活跃且近几年二手房价上涨较快的城市，如广州、南京、沈阳等。综合来看，9月底的两个主要政策可以通过有效性叠加的方式，对多数市场的交易企稳起到正向作用，但中等二线及强三线受益最为显著。
　　看好后续政策持续性。22年的“930”一系列支持政策的落地，有助于市场情绪的复苏以及市场销售企稳。中央层面的直接表述，在放宽“因城施策”政策下限的同时，也有助于各地方政府更好的执行“促进房地产市场平稳健康发展”所需要的后续政策落地，以及帮助居民恢复购房信心，帮助企业恢复投资信心。
　　投资建议：坚定看好地产板块整体投资机会，推荐“强信用+大布局+低估值”的龙头房企。销售改善后，强信用房企经营杠杆提升，投资市占率或将进一步提高，叠加利润率改善，整体提升了龙头房企ROE水平，地产股具备两年以上的中期逻辑，推荐“强信用+大布局+低估值”的龙头房企。A股推荐：招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括政策改善力度不及预期，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。