广发证券-房地产及物管行业22年第41周周报：一二手房成交分化，多地下调首套房贷利率-221016

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　　本周政策情况：加快建立租购并举住房制度，多地跟随下调首套房贷利率。中央层面，二十大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。地方层面，本周地方改善政策以公积金放松政策为主，湛江、柳州等地出台公积金放松政策，中山等地二手房“带押过户”政策持续推进，武汉、天津等多个城市下调首套房贷利率下限。
　　本周基本面情况：一二手房成交分化，10月推盘较谨慎。根据房管局及克而瑞数据，本周43城新房成交面积环比十一前一周成交下降50.2%，同比下降17.4%，10月前13天43城成交面积同比下降23.5%，降幅环比9月扩大21.0pct；本周12城二手房单周成交环比十一前一周成交下降13.2%，10月前13天同比上升37.0%，增幅环比9月扩大18.9%。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升30.5%，10月前13天推盘面积环比下降69.6%，同比下降40.5%。
　　本周土地情况：国庆土地成交同比下行，广州完成三批次土拍。受国庆假期影响，22年第41周商住土地成交面积同比下降40%，出让金同比下降65%，溢价率3.4%，环比维持不变。22年前41周商住土地成交面积同比下降39.6%，出让金同比下降38.1%，溢价率3.8%。两集中方面，本周广州三批次土拍共推出20宗，成交15宗，成交总建面353.1万方，总地价479.2亿元，溢价率0.5%，保利、华润等有竞得；南京披露22年两集中四批次供地计划，仅计划推出4宗地。
　　开发板块观点：一二手房成交分化，多地下调首套房贷利率。本周新房及二手房高频成交较国庆期间有所回升，但较节前水平仍有下滑，疫情、房价收入预期等因素仍一定程度上影响市场的复苏进度。为提振市场信心，9月29日央行、银保监会取消部分房价连续下跌城市的首套房商贷利率下限，随后天津、石家庄、济南等城市首套按揭利率最低降至3.7%（LPR-60BP），各地放松四限等改善政策也持续出台，政策的支持力度不断增大，预计未来市场仍将延续复苏趋势。根据央行数据，9月居民中长期贷款规模环比回升，居民需求略有修复，推荐关注地产板块整体投资机会。
　　本周物业观点：受民企开发商风险事件影响估值继续下探。本周恒生指数下跌6.5%，而物业板块平均下跌3.9%，其中央国企龙头下跌1.4%，受部分民企地产商风险事件影响，民企龙头大幅下跌6.0%，10月13日物业板块整体动态PE下跌至8.6x，创19年以来历史新低，10月14日小幅回升至8.8x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动