天风证券-房地产行业研究周报：930新政后市场反应如何？-221016

《天风证券-房地产行业研究周报：930新政后市场反应如何？-221016（19页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天风证券-房地产行业研究周报：930新政后市场反应如何？-221016（19页）.pdf（19页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　行业追踪（2022.10.9-2022.10.15）
　　本周观点：930新政后市场反应如何？
　　“十一”新房成交整体偏冷，同比降幅仍超三成。10月1日-10月7日，我们监测的64城高频数据显示，新建商品住宅成交面积为105万方，较去年国庆假期下降42%。对比中指院20城重点监测数据，国庆假期新房成交面积66.93万平方米，较去年日均成交面积下降37.7%。考虑网签数据延迟影响，综合10月前两周数据看，64城新房成交同比-32%，节后第二周增速有所改善，但整体热度仍相对偏冷。
　　分能级看，10月前两周，一线、二线、三线及以下城市新房成交面积分别同比-25%、-28%、-56%，一线城市更具韧性，但规模不及去年同期。分城市看，城市间冷热分化显著，济南、苏州、惠州新房成交面积较去年同期上涨，其余一二线城市较去年同期多有所下滑。典型二线城市如济南，在9月政策及企业营销合力作用下，市场逐渐复苏。部分城市数据受网签备案延迟影响明显，如一线城市北京，据克而瑞调研统计，热点区域实际认购热度较去年显著提升。
　　二手房成交显著回暖，同比增幅接近六成。10月1日-10月7日，我们监测的17城高频数据显示，二手房成交面积同比+13%；10月前两周，二手房成交面积同比+59%。对比贝壳研究院数据，今年国庆期间全国50城二手房日均成交套数同比增长约54%，二手房成交回升明显。分能级看，10月前两周，一线、二线、三线及以下城市二手房成交分别同比+38%、+69%、+11%。分城市看，多数成交面积实现同比提升，成都、东莞等实现翻倍式增长。整体来看，受益于带押过户、税费减免等政策刺激，一二线城市二手房市场热度迎来回暖。我们认为在降低二手房成本等利好政策推动下，四季度市场活跃度或能维持。
　　9月底，央行、银保监会、财政部出台三大新政，但十一新房成交总量仍显疲软，反映出购房者观望情绪较浓、市场仍处磨底阶段，政策见效与否仍需接受时间考验。诸如个税减免等新政对二手房交易形成明显利好，近期二手房成交回暖在提振市场信心的同时，或有助于激活新房市场。我们在《从因城施策到降系统成本》中提出，本轮930政策的重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本，我们预计短期政策放松路径依然将坚持降成本、惜杠杆的原则。
　　受节庆网签滞后影响，10月新房、二手房销售同比下行
　　新房市场本周成交436万平，月度同比-36.33%，相较上月下降22.91pct；累计库存11681万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交193万平，月度同比+34.19%，相较上月改善17.09pct。土地市场本周成交建面1275万平，滚动12周同比+17.60%；成交总额145亿元，滚动12周同比+6.36%；全国平均溢价率+6.83%，滚动12周同比-2.06pct。
　　本周申万房地产指数-1.70%，较上周下跌1.70pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数2.69pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.42%，较上周下降7.19pct，涨幅排序8/11，领先恒生指数1.07pct；克而瑞内房股领先指数为-7.14%，较上周下跌8.63pct。
　　投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期