申万宏源-地产及物管行业周报：财政部严禁举债储备土地，二手房成交继续回暖-221016

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　　房地产行业数据：上周（22/10/08-22/10/14）45个重点城市新房合计成交399万平米，环比+339%；其中，一二线环比+342%、三四线环比+310%；10月截至上周一手房月成交同比-35%，较9月-22pct；其中，一二线同比-26%、三四线同比-73%，分别较9月-16pct和-43pct。上周14个重点城市二手房成交133万平米；10月截至上周累计成交同比+40%，较9月+28pct。库存方面，上周15城推盘265万平米，对应周成交/推盘比为0.57倍，最近3个月（22年7-9月）分别为1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面积为9,795万平米，环比+1.2%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比上升0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行调查显示未来三个月17.1%居民打算购房，三季度房企贷款需求指数40.6%。行业政策方面，财政部印发政策严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入；国资委通知各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免3个月租金的任务。因城施策方面，四川对生育二孩、三孩家庭放宽购房资格条件；购房补贴：开封、丰县、南昌红谷滩、贵州；公积金额度提升：益阳、靖江；公积金利率下调：贵阳、柳州、武汉、天津、重庆、哈尔滨、海南、安徽等；租赁：天津拟出台保障性租赁住房，上海规范不动产租赁工作，杭州向21家住房租赁企业拨付财政扶持资金，泉州符合泉州市高层次人才安居保障相关政策的，可按规定申请住房补贴。集中供地方面，广州、南昌、扬州、合肥完成拍地，青岛、徐州等城市后续将拍地。
　　公司动态跟踪：房企9月单月销售金额：万科A347亿（-4%），保利发展384亿（+7%），金地集团227亿（+7%），华润置地307亿（+39%），宝龙地产24亿（-63%）；融创中国87亿（-81%），首开股份73亿（-8%），龙湖集团192亿（-5%），华侨城A62亿（-10%）。融资方面，保利发展拟发行25亿公司债券/5年期，用于偿还发行人在银行间市场发行的债务融资工具；招商蛇口发行22.9亿超短融/1.8%/180天；南山控股拟发行20亿公司债/5年期，拟用于偿还有息债务、补充流动资金或其他符合法律规定的用途；华润置地拟发行30亿公司债券/（3+N）年期，拟用于归还发行人到期债务融资工具；华发集团拟发行10亿元超短融/270天。回购方面，ESR四次回购股份，总耗资约4412万港币，总股份230万股，回购股份占总股本比0.05%。此外，旭辉公告，因内地长假期集团从内地向境外汇款以支付若干预定的利息及其他款项有所滞后，目前集团商业营运维持正常。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.7%，沪深300指数上涨0.99%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：海泰发展、京能置业、*ST银亿、*ST云城、天健集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为我爱我家、新华联、金地集团、华联控股、万业企业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.5%，沪深300指数上涨0.99%，相对收益为-5.49%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为7.3/6.4倍；物管22/23PE均值分别为12/8倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。