安信证券-武汉土拍零距离（10/22）：三拍热度一般，城投仍是拿地主力-221015

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　　9月27日，武汉完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■武汉本轮土拍规则基本不变，超四成地块土地金支付周期延长至1年。拿地前，武汉延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除新洲区73号地块保证金比例为100%外，其余涉宅类、商服类地块保证金比例仍分别为20%、10%，且允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为5%-15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，本轮土拍超四城地块土地金支付周期为1年，缓解房企资金压力。
　　■武汉本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率进一步下降，且超九成地块底价成交，土拍热度一般。武汉2022年三轮土拍合计推地43宗，供地数量较今年第一、二轮的11宗、16宗大幅增加；无地块流拍，终止出让2宗，广义流拍率为4.7%，较今年第二轮的18.8%有所改善；成交41宗，成交金额317.1亿，平均溢价率为0.2%，较今年第二轮的1.2%小幅下降，超九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的10城中，武汉广义流拍率低于10城平均水平7.0%，平均溢价率低于10城平均水平2.8%。
　　各板块热度普遍不高，底价成交为主。区位来看，武汉本轮土拍地块区位一般，主城七区合计推地20宗，占比为46.5%，明显低于今年第一、二轮的90.9%、62.5%；黄陂区、江夏区、东西湖区分别供地6宗、4宗、4宗，蔡甸区等其余4区（含经开区、东湖高新区）供地均为2-3宗。硚口区53号地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块位于硚口区核心板块、周边配套成熟、起拍金额较低；其余地块中，仅东西湖区68号地块低溢价成交，39宗地底价成交，2宗洪山区地块中止出让。武汉楼市持续低迷，2022年以来销售跌幅持续拉大，新房、二手房价格持续下跌、商品房销售面积持续负增长，截至2022年8月，商品房成交面积累计同比跌至-43.2%，房企参拍谨慎，板块热度普遍不高。
　　■城投仍是拿地主力，房企参与度小幅提升但仍较低。武汉本轮土拍国企、民企拿地占比有所提升但仍不高。国企全口径拿地金额64.8亿，拿地金额占比20.5%，较今年第二轮的11.5%有所提升，但仍处较低水平。主流国企华发股份7.4亿拍得1宗地，其余多为当地小型国企，青山国控39.9亿拍得3宗地，武汉捌号湖畔置业20.1亿拍得1宗地，硚房集团、中交城投分别拿地10.9亿、7.4亿，中铁大桥局集团等也均有拿地。民企全口径拿地金额38.0亿，拿地金额占比12.0%，较今年第二轮的8.2%小幅提升。以本地民企为主，伟鹏控股集团、九坤房地产、华鼎创投置业等也均有拿地，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿提升下，城投拿地占比略有下降，但仍为本轮土拍拿地主力，全口径拿地220.8亿，拿地金额占比69.6%，较今年第一轮的80.2%有所下降，但仍高于今年首轮的50.7%，处于较高水平。长江新区集团46.0亿拍得1宗地，武汉城投39.2亿拍得3宗地、江夏经发20.0亿拍得2宗地，经开投资、武汉高科、汉阳城建分别拿地13.0亿、11.1亿、10.6亿，江夏城投集团等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。