中信证券-房地产行业2022年9月企业销售数据点评：市场走向复苏，分化预计加剧-221015

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　　2022年9月，我们跟踪的13家重点房企单月销售金额合计同比下降1%，环比8月提升11%，3季度销售金额同比2021年同期下滑14%，环比2022年2季度收缩2%，1-9月累计销售金额同比2021年同期下滑30%。债券收益率低于10%的样本企业3季度拿地金额占销售比为44%，其他企业拿地金额占销售比为1%。失去拿地窗口、被迫压缩开工的企业，之前面对购房人对信用的质疑，未来则面对可售货值不足。具备融资能力的企业，则获得了区域位置更加的土地储备，可售资源将进一步放大。当然，不同企业之间的开发能力仍然有别，2023年春天将是通过利润表观察开发能力的重要窗口。
　　▍9月市场继续延续弱复苏态势。从我们跟踪的13家重点房企2022年9月销售数据看，9月单月销售金额合计2887亿，同比下降1%，环比8月提升11%，3季度单季销售金额合计8019亿，同比2021年3季度下滑14%，环比2022年2季度下降2%，1-9月累计销售金额合计22561亿，同比2021年同期下滑30%，累计同比降幅边际小幅收窄（1-8月累计销售金额同比下降33%），市场缓慢复苏。
　　▍融资差异带来拿地差异，企业围绕核心城市拿地。2021年四季度以来，信用分化日益明显，缺乏融资性现金回流能力的公司，不得不用经营性现金来偿付金融负债，压缩拿地首当其冲，新开工调整往往紧随其后。当前代表性债券收益率偏高（高于10%）的样本企业，三季度拿地金额占销售额比例为1%，较上半年的4%进一步下降。而具备融资能力的样本企业则持续拿地，三季度拿地金额占销售额比例为44%，较上半年35%继续提升。由于土地市场竞争者少，企业集中在核心城市拿地，三季度高信用公司（当前代表性债券收益率低于10%的企业）一线城市拿地比例占比达到55%，上半年为34%，2021年3季度则仅为22%。
　　▍拿地和开工差异带来货值差异，预计销售深度分化。由于消费者担心交付问题，高信用公司的销售去化速度好于低信用公司。2022年9月单月，高信用公司销售同比上升了19%，而其他公司则同比下降了31%，三季度高信用企业单季销售同比微降1%，其他公司同比则下降35%。展望未来，我们认为销售的分化还会继续加大，因为虽然竣工交付的不确定性在下降，但各大公司之间的可推货值将发生明显的分化，拿地和开工的分化已经传导到推货上。
　　▍10月销售复苏，尤其二手房市场表现亮眼。10月1日至13日，我们跟踪的42个样本城市新房网签总计49591套，同比下滑29.0%，14个样本城市二手房网签总计16030套，同比大幅增长67.3%。对比国庆假期，近一周新房及二手房表现均有所改善，其中二手房市场交易活跃度大幅提升，930政策效果初显（10月1日至7日，样本城市新房、二手房网签同比分别下降42.1%和上升17.5%）。截止10月13日，样本城市2022年新房及二手房累计网签套数同比分别下降29.9%和14.4%。我们认为，二手房市场的复苏和促进流转的政策明显相关。
　　▍风险因素：商品房销售去化速度不及预期的风险。部分企业的信用风险问题。
　　▍弱复苏之下的供给侧改革，继续看好融资通畅拿地积极的公司。我们认为，行业出现的供给侧改革力度前所未有，但核心城市房价仍然稳定，政策环境友好，融资渠道通畅的企业盈利能力提高，市场份额上升。现阶段，拿地销售比仍然是最重要的指标。到2023年一季度，我们相信开发能力差异带来的业绩兑现差异，会是另一个重要的选股标准。我们推荐保利发展、万科A、华润置地、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份、招商蛇口等。