中信证券-房地产经纪行业系列专题之五：存量时代，虽迟但到-221014

《中信证券-房地产经纪行业系列专题之五：存量时代，虽迟但到-221014（20页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-房地产经纪行业系列专题之五：存量时代，虽迟但到-221014（20页）.pdf（20页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　当前我国存量房市场总体规模偏小，我们认为未来鼓励存量流转将成为全新的政策方向，预计2022-2023年二手房成交比例将分别提升至32.2%和32.8%。鼓励存量房交易长期将提升居民满意度；中期释放改善需求，推动存量房与新房市场相互促进发展；短期则是稳定房地产市场的重要手段。
　　▍待发育的存量市场，被压制的换房需求。我国存量房市场总体规模偏小，2021年存量房仅占一二手房成交总额的27.7%，且2016年以来占比出现下滑，仅少数高线城市二手房市场得到了充分发育。我们认为我国存量房市场长期被压制的主要原因包括：1）相较新房，二手房对产业链及地方政府收入影响显著较小，政策长期通过限售、认房又认贷等措施对二手房交易进行限制；2）过去重建设轻运营、重新区开发轻老城更新的规划发展观，造成存量房品质难以得到长期保障；3）交易成本不高但交易市场基础设施落后。
　　▍鼓励存量流转将成为全新长期政策方向。长期，改善需求是房地产市场重要且真实可靠合理的需求，促进房屋流转，能提升居民在居住方面的满意度。中期而言，首次置业的无房户居民占比下降，改善需求占比增加，二手房和新房需求不是替代关系，是相互促进的关系。短期而言，销售是分阶段解决交付、信用、投资和拿地等问题的抓手，换房链条的通畅，有利于为稳住经济大盘贡献力量。
　　▍多项地方及全国针对性政策推出，优化存量房市场基础设施，逆周期刺激改善置业。1）带押过户：免去二手房交易提前还贷及注销抵押登记环节，有效降低交易风险，节省交易成本，简化交易流程。2）连环单并发交易：针对同一时期出售现住房购买新住房的居民，在连环单交易流程下，原有住房网签后即可获得新购房资格，节省数周交易时间，提前锁定交易，支持改善性置业需求。3）房证同交和退出限售：两者结合大幅缩短存量房入市时间限制，增加存量房源，盘活存量资产。4）个人所得税退税：专门保护卖一买一需求，叠加明确的政策有效期限，预计将有效提升存量房屋流通率，释放居民换房需求。
　　▍风险因素：局部疫情扰动影响新房及二手房交易。房地产销售复苏不及预期。部分企业的信用风险。政策效果不及预期的风险。
　　▍存量时代虽迟但到。2022年以来二手房市场表现持续显著好于新房市场，其中既有新房信用出险的原因，也有政策开始重视和鼓励二手销售的因素。我们预计2022和2023年二手成交占比将提升至32.2%和32.8%，此后存量房销售占比将进一步提升。二手房交易活跃将持续利好贝壳，也有利于稳住新房市场，从而配合供给侧改革，推动新房开发商盈利能力的改善和市场份额的提升，开发商领域我们推荐保利发展、万科A、华润置地、绿城中国等。