海通证券-房地产行业跟踪报告：供求回升、热度低迷、龙头开发商谨慎-221014

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　　根据海通地产2022年7月1日报告《供求减少、热度回升、成交额分化》，我们选取该22个样本城市研究了2022年第一次集中供地情况。本报告继续研究上述城市22年第二次集中供地情况
　　 22年第二次集中供地的成交楼面价低于第一次供地。从2022年22个城市第二次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为448块、2019万平、4317万平、12641元/平、4%、5446亿元。2022年第二次集中供地的推地楼面均价大于2022年第一次，而2022年第二次集中供地的成交楼面均价却小于2022年第一次。城市间土地成交额分化比较严重。成交金额最高的是上海为780亿元，而成交金额最低的是长春仅为5亿元。
　　 22年第二次集中供地供求量反弹，成交均价略降，溢价率持平，流拍率继续回落。2022年第二次集中供地成交土地建面为4317.3万平，环比上升10.2%；2022年前两次集中供地成交土地建面累计为8233.5万平，同比下滑56.9%，增速环比回升9.25个百分点。2022年第二次集中供地土地成交金额为5445.8亿元，环比上升9.61%；2022年前两次集中供地土地成交金额累计为10414.1亿元，同比下降38.6%，增速环比回升15.4个百分点。
　　 2022年第二次集中供地土地成交楼面均价为12613.9元/平，环比回落0.57%；2022年第二次集中供地土地平均溢价率为3.77%，环比回落0.20个百分点。2022年第二次集中供地土地平均流拍率为8.20%，环比回落6.94个百分点。
　　22年前两次集中供地城市土地成交面积和成交额约占2021年32%和45%。如果我们以2021年为基数，2022年前两次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为8233.5万平、10414.1亿元，占2021年全年的32.3%、45.4%。
　　龙头开发商在22个城市22年第二次集中供地中拿地力度环比回落。5家龙头开发商（碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等）在22年第二次集中供地中拿地建面为318.0万平，环比回升2.82%；5家龙头开发商在2022年前两次集中供地中拿地建面累计为627.2万平，同比下降73.7%，增速环比回升8.57个百分点。5家龙头开发商在2022年第二次集中供地中拿地金额为492.9亿元，环比下滑7.98%；5家龙头开发商在2022年前两次集中供地中拿地建面累计为1028.6万平，同比下滑62.3%，增速环比回升7.29个百分点。5家龙头开发商在2022年第二次集中供地中拿地金额最多的城市是上海为83.3亿元。总体上此次集中供地中龙头开发商拿地偏谨慎，各城市冷热不均。
　　 22年前九月全国情况：土地供求同比下降，价格攀升。1-9月，全部统计城市住宅用地成交建面累积66953.0万平，同比下降41.0%。9月，全部统计城市住宅土地成交楼面均价上升至4924.3元/平，同比上升14.0%。9月，全部统计城市住宅用地成交溢价率升至3.36%。
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　　风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格