兴业证券-绿城中国-3900.HK-10月加大杭州、北京推盘力度，销售可期-221013

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　　维持“买入”评级，目标价20.00港元：公司目前“有钱有地有人”，融资渠道畅通且融资成本创新低，拿地聚焦核心城市且盈利能力提高，管理层激励充足，我们预计下半年将继续保持优于行业的销售去化表现。截至2022H1，公司权益已售未结转金额1674亿元，我们认为2022、2023年将是公司确认结转收入的高峰期，利润有望保持双位数增长。我们预计公司2022/2023年营业收入为1342/1589亿元，同比增长33.9%/18.3%；归母核心净利润为58/71亿元，同比增长28.0%/22.1%。维持“买入”评级，目标价为20.00港元，对应2022/2023年PE为8/6倍PE，截至10月12日收盘价对应近12个月股息收益率为3.7%。
　　1-9月累计合约销售金额完成全年目标64%：2022年1-9月公司累计合约销售金额为1968亿元，同比下降约25%，对应全年销售目标3100亿元的完成度为64%；其中1-9月自投项目累计合约销售金额为1423亿元，同比下降约29%；9月单月自投项目合约销售金额为156亿元，同比下降40%，主要因9月推货结构以续销盘为主，新推盘集中在下旬尚未大规模转为合约销售。
　　10月加大新盘推货力度，杭州、北京项目有望支撑销售表现：2022H1，公司共新增10个项目，对应新增土储313万方，新增货值731亿，其中北京和杭州两座核心城市货值分别占比24%和54%。10月，公司计划新推盘中9个项目来自今年上半年新增土储，对应项目总GFA为155万平米，约占上半年总新增土储GFA的50%；其中来自杭州和北京的项目分别对应总GFA 72和25万平米，分别占比47%和16%，杭州、北京市场需求韧性强且项目均价高，有望支撑公司10月销售表现。
　　9月新增3幅杭州优质地块，巩固杭州市场领先地位：9月15日，公司在杭州第三轮集中供地中以95.4亿元获3幅地块，对应总GFA为36.3万平米，分别位于庆隆小河单元、龙坞单元以及未来科技城联荣片区，进一步巩固公司在杭州市场的领先地位。至此，绿城中国全年获取土地数超25宗，土地投资额超500亿元，新增可售面积逾250万平方米，新增货值超1000亿元。
　　融资成本创新低，债务结构优化：截至2022H1，公司平均融资成本4.5%，较2021年末下降0.1个百分点；1年内到期借款占总借贷的19.5%，较2021年末下降5.6个百分点，债务结构进一步优化。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。