安信证券-宁波土拍零距离（9/22）：三拍热度一般，城投成拿地主力-221012

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　　9月29日，宁波完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■宁波本轮土拍规则基本不变，调整装配式政策。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金要求不变；本轮土拍宁波加大涉租赁住房地块供应，共推地5宗，占比由今年第一、二轮的不足30%提升至50%，其中纯保障性租赁住房4宗。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，调整装配式政策，本轮土拍出让地块均实施装配式建筑，不享受容积率奖励政策。
　　■宁波本轮土拍无地块流拍，平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。宁波2022年三轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年第一、二轮的33宗、21宗大幅减少；无地块流拍、撤销，成交金额101.8亿，平均溢价率4.7%，较今年第二轮的5.2%小幅下降，但仍高于去年第三轮、今年首轮的3.6%、2.7%，底价成交率60%，与今年第二轮基本持平，整体土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的9城中，宁波广义流拍率处9城较低水平，平均溢价率高于9城平均水平2.8%。从区位来看，宁波本轮土拍地块质量较好，主城区合计推地7宗，占比70.0%，较今年第二轮的57.1%有所提升，镇海区、北仑区分别供地2宗、1宗。热门地块竞争激烈，鄞州区2宗地、镇海区1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地块均为商品宅地，地块区位较优、周边配套完善、部分地块周边在售新房较少；鄞州区76号地块低溢价成交，为商品宅地；共6宗地底价成交，其中5宗地为涉租赁住房地块，江北区68号地块为商住地块。
　　■城投成拿地主力，民企拿地意愿降低。本轮土拍国企全口径拿地金额为41.1亿，拿地金额占比为40.4%，基本持平第二轮的41.2%。主流国企华润置地、中海地产分别以18.3亿、16.2亿各拍得1宗地；当地国企镇海庄房屋开发、大宗货物海铁联运物流枢纽港分别拿地6.1亿、0.6亿。民企拿地金额占比下降，全口径拿地金额22.1亿，拿地占比21.7%，较今年第二轮的25.9%有所下降，为伟星集团拍得，未见主流民企拿地。民企拿地意愿降低下，城投拿地金额占比大幅提升，全口径拿地金额56.9亿，拿地占比55.8%，较今年第一、二轮的40.0%、33.0%大幅提升。宁波东投公司30.7亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的企业，宁波轨道集团18.8亿拍得2宗地，江北城投、江北创投等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。