安信证券-深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升-221012

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　　9月29日，深圳完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面，地价触顶后竞企业自持保障性租赁住房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较高，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；安居型商品房占比较高，龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区2宗地需分别建设35.1%、47.9%的安居型商品房。此外，对于此前流拍的坪山区0046地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调1.7%至11.0亿。
　　■本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率进一步下降，土拍热度一般。深圳2022年三轮土拍合计推地7宗，供地数量较今年第二轮的16宗大幅减少；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，较今年第二轮的12.5%有所上升；成交6宗，成交金额106.4亿，平均溢价率5.0%，较今年第一、二轮的14.9%、10.4%明显下降，近七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的8城中，深圳广义流拍率高于8城平均水平8.1%，平均溢价率高于8城平均水平2.8%。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位一般，深圳都市核心区均未推地，坪山区和龙华区分别推地3宗、2宗，光明区和宝安区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地块地价触顶，进入竞自持环节，其中龙华区福城0824地块达竞自持比例上限后触发摇号环节，为纯安居型商品住房；共4宗地块底价成交，主要集中在相对较偏的坪山区，部分地块起拍金额较高；另有1宗地块流拍，该宗地块地理位置相对较偏，且周边新房去化压力较大。
　　■城投拿地占比大幅提升，国企参与度减弱。深圳本轮土拍国企全口径拿地金额46.0亿，拿地金额占比43.2%，较今年第一、二轮的90.7%、100.0%大幅下降，主流国企华润置地、招商蛇口分别以27.5亿、15.0亿各拍得1宗地，深圳本地国企坂腾发展3.5亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。国企、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升，全口径拿地金额60.4亿，拿地金额占比56.8%，较今年第二轮的15.8%大幅提升，均为深圳本土国企深铁集团拍得。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。