兴业证券-越秀地产-0123.HK-9月销售表现强势，融资成本再创新低-221012

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　　维持“买入”评级，目标价 11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍，截至10月11日收盘价对应近12个月股息收益率为6.8%。
　　1-9累计合约销售金额同比增长约12%：2022年9月公司实现单月合约销售金额167亿元，同比增长约178%，环比增长约105%，得益于公司加大热点城市核心盘的推货力度。2022年1-9月公司累计合约销售金额为797亿元，同比增长约12%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为65%。
　　聚焦一二线城市，持续补充优质土储：1~9月，公司新增土储共549万平方米，对应总土地款631亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储分别占比49%和47%，一二线城市具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。
　　重点投资的广州和杭州市场需求韧性强，公司销售有支撑：截止2022Q3，按区域来看，公司在大湾区和长三角新增土储的GFA分别占比44%和28%；按城市来看，广州和杭州两座核心城市新增土储的GFA分别占比33%和16%，广州和杭州产业优势突出且人口净流入，市场需求韧性强，在地方政府逐渐放宽的购房政策支持下有望稳步回暖。
　　非公开市场拿地占比过半，有效控制拿地成本：截止2022Q3，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比43%和57%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。
　　融资成本再创新低：9月23日，公司成功发行25.9亿元公司债券，其中3+2年期品种发行规模15亿元，票面利率2.78%，创下公司自2016年首次进入境内公开债市场以来同期限债券利率新低；5+2年期品种发行规模10.9亿元，票面利率3.09%，为5年期房地产行业公司债券历史最低利率。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。