安信国际-房地产行业研究报告：黄金周地产销情未見明显改善-221011

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　　根据中指监测数据，2022年国庆假期期间，20多个重点城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期同比下降37.7%，按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，虽然网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情一般。在假期前夕推出三项包括下调公积金贷款利率、房贷利率、及同城换房退税优惠，销售的刺激效果暂时较为一般，反映市民对购房仍抱观望态度。
　　报告内容
　　黄金周销售数据未见明显改善。根据中指监测数据，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），20多个重点城市新建商品住宅成交面积约67万平米，较去年国庆假期同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。4个一线城市平均跌幅超过40%，尤其是北京，同比下降超过60%。按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，百强房企九月单月销售（按操盘口径计算）为3,509万平米，同比下跌35%。然而，考虑到网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情只属一般。
　　支持政策力度愈來愈大。国庆假期前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出招，四大部門發出三大针对楼市政策，释放重大利好。推出三大利好政策，包括：
　　一、下调公积金贷款利率。人民银行宣布自10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15基点），二套利率政策不变。此次下调为2015年以来首次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，希望可释放部分刚需需求。
　　二、同城换房退税优惠。财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
　　三、下调房贷利率。人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策对6-8月房价同、环比均下跌的城市，当地市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，有利于支持城市政府因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。
　　市民购房仍抱观望态度。在九、十月传统销售旺季下，房企为了加速去化推出打折优惠，通过大幅度折扣、送大礼、送车位、送物业管理费等方式吸引购房者。多个城市为楼市，包括太原、中山、沈阳、桐庐、铜陵、黄冈、长春等，为了去库存，均鼓励发展商推出「团购」活动，变相降价促销。据了解，长三角、大湾区等重点城市平均的降价幅度约10-15%，部分能级较低的城市在叠加「团购」效应下，降价幅度高达30%。然而，从初步黄金周的销售数据来看，打折促销的成效没有显注，反映市民购房仍抱观望态度。
　　风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎