群益证券-万科A-000002-公司9月销售降幅收窄，中央多重刺激政策托底，建议“区间操作”-221011

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　　结论与建议：
　　公司9月份实现销售面积227.1万平方米，销售金额347.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-0.48%和-3.82%，降幅较上月收窄。公司新增项目2个，拿地仍旧谨慎。
　　由于基期走低，销售降幅有望收窄，加之各地落实停工楼盘复工，市场恐慌心理有望缓解；但由于目前中央对房地产政策的放松较为克制，我们预计市场将经历缓慢恢复过程，部分杠杆较高的企业仍存在债务风险，行业出清尚未结束。公司有较好现金流和精细化管理能力，有望受益于市场集中度提升。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为8.6倍和7.9倍，PB为0.88倍；H股对应PE为6.4倍和5.8倍，PB为0.62倍，预计A股和H股股息率分别达6%和8%，建议“区间操作”。
　　公司9月份销售降幅收窄，拿地保守：公司9月份实现销售面积227.1万平方米，销售金额347.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-0.48%和-3.82%，由于去年同期基期下降，降幅明显收窄。单月销售均价15293元/平米，MOM+0.04%，YOY-3.36%。1-9月，公司累计销售面积为1936.9万平米，YOY-34.26%；累计销售金额为3146.8亿元，YOY-34.32%。累计销售均价为16247元/平方米，YOY-0.09%，MOM-0.8%。
　　9月份，公司新增项目2个，总计权益面积9.7万平方米, YOY-93.3%；总计权益地价5.69亿元, YOY-94.6%。由于销售未见明显起色，公司拿地仍以稳为主，确保经营安全。
　　中央继续发布多项政策，托底房地产市场：9月底，中央连续发布多项房地产相关政策。9月29日，央行和银保监发布通知，对于今年6-8月新房售价同环比连续下降的城市，到2022年底前放宽首套房商业贷款利率下限。此次政策涉及范围较广，在纳入统计局调查的70个大中城市中，有23个城市符合条件。政策发布后济宁、武汉、清远等城市的利率已下调至4%以下（此前首套房贷利率下限为4.1%）。9月30日，财政部、税务总局发布公告支持换房退税，到年底前，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，对出售已缴纳的税予以退税优惠。9月30日，中国人民银行发布公告，10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。中央连续发布政策有利于减少购房成本，加强房地产市场的流通性，但从政策的具体内容来看，我们认为中央对房地产政策的放松仍较为克制，坚持“房住不炒”的定位。
　　盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为8.6倍和7.9倍，PB为0.88倍；H股对应PE为6.4倍和5.8倍，PB为0.62倍，预计A股和H股股息率分别达6%和8%，建议“区间操作”。