安信证券-合肥土拍零距离（7/22）：三拍热度一般，当地民企参与度提升-221010

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　　9月27日，合肥完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，调整商品住房交付方式，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变；保证金比例维持在20%-25%之间，但允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，即出让人接收《银行保函信息确认函》后，视同竞买人完成地块竞买保证金缴纳程序，缓解房企资金压力。拿地中，地块溢价率限制在9%-15%之间，地价触顶后企业投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。拿地后，除蜀山区10号地块实行精装交付外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍多数地块上调毛坯限价，带动起拍房地比小幅上调，由今年第二轮的2.5倍升至2.6倍。此外，此前流拍地块通过上调销售限价、地块拆分、增加住宅用地建面的方式重新出让。
　　■合肥本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率虽小幅上升，但底价成交率也有所上升，土拍热度一般。合肥2022年三轮土拍合计推地28宗，供地数量较今年二轮土拍的43宗有所下降；7宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率为25.0%，较2022年第二轮的18.6%明显上升；成交21宗，成交金额204.3亿，平均溢价率为5.2%，较上轮的5.0%略有上升，但本轮土拍底价成交率38.1%，高于今年前两轮的8.7%、34.3%，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的7城中，合肥广义流拍率高于7城平均水平7.3%，平均溢价率高于7城平均水平2.5%。从区位来看，主城四区合计推地19宗，占比67.9%，经开区、新站区、滨湖新区、高新区分别供地4宗、2宗、2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共7宗地地价触顶，触发报高标环节，其中除包河区23号地块外，其余6宗地块高标满分后触发摇号环节，地块集中于包河区、瑶海区、滨湖新区的周边配套完善、热度较高区域；共6宗地块溢价成交，集中于主城区包河区和瑶海区；共有8宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地；此外，共有7宗地块因地块位置较偏、起拍金额较大、配建要求较高等原因流拍。
　　■国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额85.1亿，拿地金额占比41.7%，较今年第二轮的58.6%有所下降。主流国有房企万科、招商蛇口分别拿地21.0亿、14.9亿；省交通控股集团34.5亿拍得1宗地，信达地产、中铁十局分别拿地8.6亿、2.7亿。民企全口径拿地金额82.6亿，拿地金额占比40.4%，较今年第二轮的25.6%明显上升。主要为本地小型民营房企参与，安徽置地投资、六安远大房地产、亚伦集团分别拿地31.0亿、14.8亿、6.9亿，万瑞地产集团、徽创地产集团等也均有拿地；主流民营房企参与较少，龙湖集团11.9亿拍得1宗地。国企拿地金额占比下降下，城投拿地金额占比持续较高，全口径拿地36.6亿，拿地金额占比17.9%，基本持平第二轮的18.1%，明显高于过去四轮水平，合肥建投、合肥鑫城、东部新中心建投分别拿地21.6亿、10.1亿、4.9亿。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。