安信证券-上海土拍零距离（6/22）：三拍热度回落，主流国企积极拿地-221010

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　　9月27日，上海完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■上海本轮土拍规则基本不变，增强一次书面报价随机性。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式除嘉定新城1宗地为“招挂复合”外，其余地块均以挂牌的方式出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后采取一次书面报价的方式确定竞得人。本轮一次书面报价规则微调，当有效报价超过二个不足六个或有效报价为六个及以上且有竞买人报价相同时，系统新增相应数量“随机值”，调整后一次书面报价随机性增强。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%的保障性住房。
　　■上海本轮土拍平均溢价率小幅下降，底价成交率明显上升，土拍热度回落。上海2022年三轮土拍合计推地35宗，推地数量与今年第一、二轮基本持平；无地块流拍、撤销，成交35宗，成交金额1053.8亿，平均溢价率2.4%，较今年第一、二轮的3.5%、4.0%有所下降，底价成交率68.6%，较今年二轮的35.3%明显上升，土拍热度回落。横向对比，在已完成三轮土拍的7城中，上海广义流拍率为7城最低水平，平均溢价率略低于7城平均水平2.5%。从区位来看，上海本轮土拍中心城区共推地7宗，浦东新区共推地6宗，青浦区、松江区、嘉定区各推地4宗，其余区域推地数量均在1-3宗之间。热门地块竞争激烈，共有8宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，集中于普陀、徐汇、闵行等区的热门区域；共3宗地溢价成交，集中于松江区、徐汇区；共24宗地底价成交，其中4宗为城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区、青浦区等相对较偏的区域，静安中兴社区、徐汇华泾镇、嘉定新城等地块虽地理位置相对较好，但因起拍金额较大、商业占比高等原因也底价成交。
　　■主流国企积极拿地，联合拿地下民企拿地占比有所提升。国企仍是拿地主力，全口径拿地金额619.3亿，拿地金额占比58.8%。主流国有房企积极拿地，华发股份、保利发展、建发股份、招商蛇口分别拿地80.4亿、55.0亿、52.0亿、22.6亿；中华企业、中建二局、安徽省交通控股集团分别以68.1亿、64.4亿、50.5亿各拍得1宗地，象屿地产通过联合拿地的方式以56.6亿拍得3宗地；浦东金桥等也均有拿地。联合拿地下民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额192.9亿，拿地金额占比18.3%，较今年第二轮的9.6%有所提升。上海本地民企宝华56亿拍得1宗地，为拿地金额最大的民营房企；主流民营房企龙湖集团也有所参与，15.4亿拍得1宗地；中建大椿、祥源地产、合盛置业分别拿地8.8亿、4.8亿、4.4亿，同进置业、路劲隽御、新海通、江苏亚伦等小型民企则通过与国企、城投联合拿地的方式拿地，拿地金额合计103.4亿。城投拿地金额占比明显提升，全口径金额473.4亿，拿地金额占比44.9%，明显高于今年第一、二轮的17.7%、19.7%。静安国资和北方企业联合体120.6亿拍得1宗地，汇成集团、上海地产集团、浦房集团、西岸开发集团分别拿地59.9亿、55.2亿、45.4亿、36.0亿，奉贤新城、中环集团、嘉定新城等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。