长江证券-房地产行业专题报告：稳需求组合拳已累积到什么程度？-221010

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　　稳需求工具箱仍未用足，有望接近2014年级别
　　房贷利率、限购、首付、税费等稳需求组合拳在过去一年陆续落地，累积的政策强度已不算低，但客观而言，政策工具箱仍未用足。虽然短期而言政策调整存在“边界”，但中期来看政策边界则是动态的（将取决于政策效果），传统政策工具最终可能将接近2014年周期级别。
　　截至2022年9月，多数城市房贷利率已接近此前政策框架的下限水平。新政背景下，部分城市的首套房利率下限进一步打开，从已下调的样本城市来看，首套房利率下限突破4%是大概率事件，这意味着折扣幅度将达90%左右（与2014年周期近似），政策力度有望接近历史上的“中等级别”。但需注意的是，2014年周期基准利率下降幅度很大，当前周期受制于宏观约束，基准利率的降幅和空间相对有限，房贷利率下降更多是依靠折扣下行，要达到近似的政策力度，可能需要更大的折扣，预计加点规则仍有一定优化空间，尤其改善型二套。
　　本轮周期限购的调整以结构性和分层次为主，多数重点城市限购和限售政策的调整力度相对审慎，绝大部分重点城市仍保留一定的限购限售措施，后续限购政策松动幅度可能接近2014年级别。预计本轮周期一线城市和个别二线仍难以明显松动，但其余城市有望进一步调整，福州和宁波已经基本取消，南京、武汉和合肥也近似取消（允许一次性补缴社保），这些重点城市都是典型的“示范样本”，后续更多的城市可能参照此等强度进一步优化限购政策。
　　2014年周期几乎所有城市都执行限贷政策框架下限，而本轮周期重点城市距离下限仍有空间；首套房除了一线之外，大多数城市已达最低首付，后续优化空间不大；但二套房仍有部分重点城市远高于框架下限，在支持改善性需求的政策背景下，后续有望迎来一定调整；坚持“认房又认贷”标准在当前背景下的必要性有所降低，后续回归“只认贷或只认房”可能是普遍选择。
　　复盘历史几轮地产宽松周期，均能见到税费优化以促进市场流通，本轮也不例外，时隔12年后亦重启置换退个税政策。纵向对比而言，当前个税、增值税和契税的优惠力度已较大，后续进一步调整空间相对有限，个别高能级城市在增值税免征年限环节仍有一定优化空间。
　　购买力已处政策有效区间，关键是如何扭转预期
　　当前户均存款可基本覆盖最低首付要求，首付支付压力整体相对可控；月供收入比与月供储蓄比角度，尽管核心城市的确有结构性压力，但全国与多数重点城市层面住房购买力仍处合理范畴，甚至已经优于上一轮周期；且换一个角度来看，大多数购房压力大的城市，反而是最不用担心需求的城市。以史为鉴，参考2014-2016年周期，当前居民端住房购买力水平已处政策有效区间，只是因为更为复杂的宏观、产业等外部环境，政策见效有一定时滞。综合而言，住房购买力已不是核心矛盾，关键是如何扭转悲观预期，这可能需要更强的定调和信号。
　　政策工具箱还有空间，强者恒强趋势仍将延续
　　房住不炒背景下政策端仍有一定优化空间，最终可能接近2014年周期的政策级别；总量需求维持底部震荡，城市分化持续加大，有效供给相对不足，都指向持续的阿尔法逻辑，波动向上的大趋势远未结束，继续持有“剩者为王”组合。此外，优质物业股也进入战略配置窗口期。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、民营房企信用修复进展低于预期