广发证券-房地产及物管行业第39~40周周报：月末成交热度回升，国庆期间一二手房趋势分化-221009

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　　 39-40周政策情况：22年“930”中央再放松，保交付稳步推进。9月底，中央接连宣布符合条件城市可取消首套房贷利率下限、下调首套公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税，打开刚需及改善需求空间。地方政策方面，武汉下调二套首付，杭州萧山区限购放
　　松。保交付方面，绍兴首个稳保基金落地，郑州保交付取得一定效果。
　　 39-40周基本面情况：十一成交同比下行，推盘面积有所上升。根据Wind及房管局数据，第39周（9.24-9.30）43城新房成交面积环比上升59.4%，十一期间29城新房日均成交面积同比下降33.5%，9月43城成交同比下降2.5%，降幅环比收窄18.1pct。第39周12城二手房成交环比下降7.9%，9月同比上升18.3%，由负转正。推盘方面，39周（9.23-9.29）11城推盘面积环比上升46.5%，40周（9.30 -10.6）同比上升45.1%，9月环比上升65.3%，同比下降22.2%。
　　 39-40周土地情况：土地成交面积有所回升，9城完成两集中土拍。22年第39、40周商住土地成交面积环比分别上升103.3%、3.6%，出让金分别环比上升146.9%、下降29.0%，溢价率分别为3.6%、3.3%，环比均下降0.2pct。22年前40周商住土地成交面积同比下降40.1%，出让金同比下降38.0%，溢价率3.8%。两集中方面，39-40周沈阳、长春完成22年二批次土拍，上海、合肥、武汉、深圳、苏州、宁波、福州完成22年三批次土拍，济南披露22年三批次供地计划，将于10月31日进行土拍，无锡、苏州披露四批次供地计划，分别将于10月25日、10月31日土拍。
　　开发板块观点：中央三道利好政策连发，关注地产板块投资机会。9月29日至30日，央行、银保监会、财政部、国家税务总局的三道利好政策连发，取消部分房价连续下跌城市首套商贷利率下限、15年8月以来首度下调住房公积金贷款利率，给予一年内置换房屋的纳税人个税
　　退税优惠。08年以来的多轮周期中，信贷政策及税务政策均出台于市场较弱时刻，并对后续市场企稳复苏奠定基础，本次连续调整对提振全国市场信心具备较强信号意义。预计未来市场复苏范围将逐步扩大，推荐关注地产板块整体投资机会，提高“强信用+宽布局”房企配置比例。
　　本周物业观点：民企龙头继续下探，估值再创新低。国庆假期期间，恒生指数上涨3.0%，而物业板块平均下跌0.7%，其中央国企龙头上涨0.3%，民企龙头下跌4.5%，其中绿城服务、雅生活服务、新城悦服务、旭辉永升服务、融创服务、星盛商业等物企的股价均创20年以来新低，物业板块整体动态PE下跌至9.6x，创19年以来新低。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。