申万宏源-地产及物管行业双周报：中央放松政策密集出台，“十一”二手房成交现暖意-221009

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：国庆前一周（22/9/24-22/09/30）45个重点城市新房合计成交794万平，环比+51%，其中，一二线环比+55%、三四线环比+28%，9月一手房月成交同比-16%，较8月+9pct，其中一二线同比-10%、三四线同比-44%，分别较8月+10pct和+5pct。国庆前一周14个重点城市二手房成交124万平，环比-9%；9月累计成交同比+12%，较8月+6pct。国庆假期（22/10/1-22/10/7）27个重点城市7天新房合计成交89万平，同比-37%，成交量是2017-2019年平均成交量153万平的58%，值得注意的是，假期网签滞后影响会干扰成交数据，并不完全反映真实成交情况。库存方面，上周15城推盘-135万平米，环比-136%；对应周成交/推盘比（去化率指标）为-0.29倍，最近3个月（22年7-9月）分别为1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面积为9,681万平米，环比-2%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比上升0.5个月，行业中长期库存总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行、银保监会决定对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。财政部、税务总局对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，全额或按比例予以退税优惠。央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率15BP，5年及以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。因城施策方面，武汉首套/二套房首付比例分别下调至30%/40%；成都首套/二套已结清首付比例均降为30%，贷款利率同步降至4.3%。购房补贴：南宁、湘潭、杭州萧山、呼和浩特、海宁、金华、沈阳沈北新区、吉林、重庆两江新区、绍兴柯桥等。公积金额度提升：武汉、东营、江门、临沂等。集中供地方面，上海、武汉、合肥、深圳、苏州、福州、宁波本周完成集中供地，后续徐州（10/18）、济南、苏州即将拍地,；长沙今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。绍兴稳保基金向第一个纾困项目注入7亿元。市场方面，克而瑞9月50家房企单月销售金额4,872亿元，环比+1%，同比-29%。贝壳数据显示，十一假期50城二手房日均成交套数同比增长约+54%，较2020年同期增长约+3%。
　　公司动态跟踪：9月销售：越秀地产167亿元（+178%），中国海外发展228亿元（+12%），绿城中国自投157亿元（-26%），碧桂园320亿元（-30%）。1-9月销售：建发国际权益销售额742亿元（-27%）。招商积余前三季度归母净利润预计为4.66-4.75亿元，同比+21.9%-24.3%。万科A分拆万物云于香联交所主板独立上市。万科A完成增持计划，累计增持占总股本0.0102%，耗资2,067万元。招商蛇口拟扩募“博时蛇口产园REIT”，新注入深圳光明科技园4栋资产。华润万象生活拟收购浙江祥生物业100%股权，代价暂定为10.37亿元。融资方面，中国金茂完成发行20亿元/3.6%/5年公司债券，华润置地30亿元/2.98%/12年CMBS成功发行。回购方面，ESR连续五日累计回购386万股，占总股本0.0867%；绿城服务连续五日累计回购326万股，占总股本0.0863%，贝壳-W连续四日累计回购121万股，占总股本0.032%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.5%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第14位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华联控股、金地集团、荣丰控股、天房发展、保利发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中天金融、空港股份、ST新城、渝开发、美好置业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌5.2%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为-3.87%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为7.5/6.6倍；物管22/23PE均值分别为12/9倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国、越秀地产；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。