海通证券-房地产行业换房退税政策点评：政策组合红利明显，看好销售触底回升-221005

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　　投资要点：
　　税务总局释放政策红利，支持改善性住房需求。2022年9月30日，《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》正式发布。其中规定：“自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”。
　　我们认为，该政策将有效降低换房成本，政策组合拳有利激活市场需求。
　　1）我们认为，本次退税政策有助于减轻换房流程中的税负成本。退税比例与“新购住房金额占现住房转让金额的”比例有关（最高不超过100%），对改善性购房人利好更加明显。本次政策有利促进出售住房后1年内再次购房行为，有利加快换房进程，放大改善性住房需求。
　　2）以上海为例，目前部分城市住房个人所得税执行“满五唯一免征”，而征税情况是按照非普通住宅价值差额的20%或者全额的2%征收。我们认为新政会利好持有五年以内住房或有多套住房的家庭再次购房。
　　3）考虑不同类型城市在“限购”、“认房又认贷”等原有调控政策上均有不同程度修正。我们认为以上本次政策叠加地方组合有利于激活当前住宅交易市场。
　　重点城市敏感性。我们分别测算上海、北京、深圳换房免个税的政策影响：假设某人在上述城市分别卖出1000万元的自有房产，然后在一年内分别在各个城市购买500万元、1000万元、1500万元住房。则在满足上述税收免除的条件下上海换房操作可以分别节省9.5万元、19万元和19万元；北京换房操作可以分别节省23.1万元、46.2万元和46.2万元；北京换房操作可以分别节省7.5万元、15万元和15万元。
　　投资建议：我们认为，政策工具箱已打开，行业将持续面临利好。地产稳、经济稳！9月以来，政策出台频率和力度逐渐提升，我们判断在低基数和政策利好下，行业4Q销售有望触底回升。基于以上基本面特点，我们判断未来蓝筹个股PE估值有望提升至10倍以上。维持行业“优于大市”评级。2022年9月30日，A股沪深300指数2022年动态PE在10.48倍，房地产板块2022年动态PE在10.30倍。
　　个股方面建议关注：1）开发类：A股：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团、天健集团、首开股份、新城控股；H股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业；3）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余；4）文旅：华侨城A。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。