中邮证券-房地产行业换房个税退税政策点评：政策凝聚更强共识，销售修复趋势有望巩固-220930

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　　事件描述近期地产政策频出，两天之内政策三连发。
　　1）首套房贷利率阶段性差别化调整。6-8月房价同、环比连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
　　2）支持居民换房个税退税。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　3）首套公积金贷款利率下调。自10月1日起，下调首套公积金贷款利率0.15个百分点，5年及以下和5年以上分别调整为2.6%和3.1%。第二套公积金贷款利率维持不低于3.025%和3.575%。
　　事件评论
　　政策凝聚更强共识。自去年以来，房地产行业由紧到松，随着稳楼市政策不断推进，市场关于地产政策宽松的预期从开始的分歧逐步
　　走向统一。2022年以来，市场对于政策认知的关键节点包括4个。
　　1）第一个关键节点在3月，政府工作报告提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，随后各地因城施策不断加大力
　　度，市场对于稳楼市政策形成初步共识。2）第二个关键节点在8月，5年期LPR加速下调，我们在报告中指出政策能级由地方提高至中央，投资者进一步凝聚了稳楼市政策的共识。3）第三个关键
　　节点在9月中旬，部分城市撤回了关于限购的相关政策，尤其是长三角某核心二线城市的政策调整，对投资者已经形成的政策宽松共
　　识形成了扰动。4）第四个关键节点就是现在，两天之内政策三连发，不仅消除了前期的负面扰动，而且进一步凝聚了对于稳楼市政
　　策发力的更强共识。
　　政策未来或仍存发力空间。我们认为投资者对于地产政策调整存在两个误区，分别为1）市场认为该出的政策已经出的差不多了，2）房住不炒基调之下稳楼市政策可能存在较大限制。对于第一个疑
　　问，我们认为在2022年8月以前，稳楼市虽然已经持续了一年之久，但政策力度仍然偏小，一方面是因为政策能级都是地方层面
　　的，另一方面是因为各地因城施策做调整时仍然以试探心态为主，相对较为谨慎。对于第二个疑问，我们认为“房住不炒”与“稳楼
　　市”之间并不存在矛盾对立的关系。在房地产市场过热期，稳楼市与房住不炒自然是契合的。但是，目前处于房地产市场过冷期，稳
　　楼市更多的强调满足合理住房需求，房价处于相对低迷状态，政策更关注销售能否企稳，稳楼市政策加大力度与“房住不炒”并不矛盾。
　　政策逐步进入有限区间，销售短期有企稳迹象。如前所述，虽然稳楼市已经持续一年之久，但前期相关政策力度偏小，对于销售剧烈
　　调整难以起到支撑作用。从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞行政管控政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集
　　中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。但自2022年8月LPR加速下行以来，结合今日两天之内政策三连发，中央层面的货币信
　　贷政策、财政政策开始发力，稳楼市政策力度明显加大，对销售的支撑逐步进入有限区间。受稳楼市政策大力影响，近期地产销售有
　　短期内企稳迹象，8月份销售弱修复，9月下半旬高频数据显示销售有所反弹。
　　市场对地产销售预期仍然过度悲观，销售当前处于磨底阶段，政策发力之下修复态势有望巩固。市场对于后续销售能否企稳复苏存在
　　分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经
　　过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。9月下半旬，高频数据显示地产销售同比反弹，尤其是一线城
　　市较为明显，而且据我们分析基数效应影响不大，环比改善是主因。稳楼市政策持续发力，有望对楼市传统旺季形成助力。
　　投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前
　　市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程
　　或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思
　　路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推
　　荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。
　　风险提示政策施行效果不及预期、疫情恶化。