国泰君安-房地产行业对房企9月销售数据的点评：9月不金，10月可期-221001

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　　本报告导读：
　　2022年9月TOP50房企实现销售收入3409亿元，同比下降31.2%，与8月基本持平。其中民企和央企分别同比下降49.2%和8.9%，国企同比增长12.4%。
　　摘要：
　　9月房企销售增速与上月基本持平，自上月央企首次同比回正以来，9月国企也首次同比回正。2022年9月TOP50房企实现销售3409亿元，同比下降31.7%，较8月增速略微下降0.4pcts，与8月基本持平。其中，国企首次出现单月销售同比正增长，达到12.4%，较8月提升22.4pcts。而央企自8月首次同比回正以来，9月出现回落，同比下降8.9%。而民企继续维持同比下降，增速达-49.2%，与8月基本持平。TOP20中，以越秀地产和华发股份为代表的国企实现了较高的增长，分别同比增长182%和43%；民企中仅金地集团保持正增长。
　　9月销售依然偏弱，当前“一城一策”下各地放松政策带来的提振作用有限。从民企大范围暴雷，再到后续停工事件，使得行业基本面复苏更为缓慢。前期的政策组合有效性对于居民购房信心提振偏弱，使得9月销售依然偏疲软。中央层面的政策前期主要着重于房贷利率端，但是海外环境带来国内降息空间有限，同样使得放松政策工具受限。销售下行带来的投资下行压力进一步传导到资产价格稳定性，而正是在这个背景下，9月底密集出台多项政策。
　　临近国庆节密集出台部分城市下调首套房贷利率折扣下限、换房个人所得税返还、公积金利率下调等政策，政策力度超预期。从单个政策看，首先是2022年6-8月同环比房价均出现下降的城市针对性实施首套房贷利率折扣下限松绑，涉及到的城市以三线和部分弱二线城市为主，考虑到这些城市需求端本身偏弱，因此预计刺激效果偏弱。而9月30日财政部和税务总局联合公布的2023年底前换房予以个人所得税返还，对于一线城市尤其是北京和上海房屋换手率作用较明显，预计带来一线城市二手房传导到新房的活跃作用，同时从一线城市传导到二线城市的活跃作用，且这是2022年首次非央行层面的放松政策。9月底多项政策密集出台且多个部门涉及，这次宽松超预期。
　　市场对于政策的博弈在9月持续演绎，二线央国企表现较为突出，而在当前环境下，不管是需求端还是融资端都持续偏向央国企。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企，包括保利发展、招商蛇口和万科A。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行