海通证券-房地产行业房贷利率政策点评：政策小幅推进，有利4Q销售重启！-221001

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　　投资要点：
　　央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，更好地支持刚性住房需求。2022年9月29日，《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》正式发布：“一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”
　　我们认为，续5月监管层下调首套房商贷利率下限为“LPR减20PB”后，本次规定给予2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比/环比均连续下降城市，在2022年底前更大的新发放首套住房贷款利率下限的自主决定权。
　　70大重点城市中，符合2022年6-8月房价连续同环比均下降要求城市为23个。政策立足当下差异化城市市场环境。
　　政策影响分析：不同程度上降低符合条件的各城市的购房者成本。我们认为，假设符合上述条件的各城市在2022年底前不同程度地降低新发放首套住房贷款利率下限（由下降0个百分点到下降2个百分点不等），则2022年调整政策的各地方购房者的月还款额将从下降0%至下降16.46%不等。
　　从日本经验看，有序出清债务和保持长期低利率环境是长期需求下行后行业重新走向稳定的基础。年内5年期以上LPR三次降息叠加两次下调首套房利率下限，政策效果有望在4Q后阶段会有所体现。我们对年底销售恢复不悲观。
　　我们认为，供需两侧逐步发力是趋势。考虑供给侧债务问题并未完全解决，后阶段产能受限，房企期待需求侧快速回升，毕其功于一役的思维并不符合当下环境。因此，我们认为，后续供给侧需要关注：1）差异化信贷政策；2）居民杠杆空间；3）人才引进。需求侧需要关注：1）保交楼资金到位及规模；2）4Q能否重启专项债额度空间；3）棚改业务推动力度。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。2022年9月29日，A股沪深300指数2022年动态PE在10.5倍，房地产板块2022年动态PE在10.1倍。
　　我们认为，政策工具箱已打开，行业将持续面临利好。地产稳、经济稳！我们判断未来蓝筹个股PE估值有望提升至10倍左右。
　　个股方面继续看好：1）开发类：A股：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团、天健集团、首开股份、新城控股；H股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业；3）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余；4）文旅：华侨城A。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。