申万宏源-房地产行业居民换房个税退税政策点评：12年后重启换房个税退税、8年后再松房贷利率下限，接连重磅放松信号意义重大-220930

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　　事件：
　　9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
　　点评：
　　12年后重启换房个税退税，8年后再松房贷利率下限，接连重磅放松政策信号意义重大。财政部发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。住房转让个税优惠政策首次出现于1999年12月，财政部和国税局发文，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；2007年3月发文指出个人出售商业用房取得的所得不享受个税退税优惠和满五唯一免征；2010年9月取消1年内转让住房个税退税优惠。我们认为，时隔12年后重启换房个税退税，并叠加8年后再松首套房贷利率下限，接连推出重磅放松政策信号意义重大，或预示着开启更大政策放松空间。
　　按总额1-2%或差额20%个税退税，政府鼓励置换、激活一二手交易链条、提振需求。购房中个人所得税一般有2种计算方式：1）按照房屋总价计征，税率一般为1%，部分城市针对非普通住宅有1.5%或2%的高税率；2）按照房屋总价-房屋原值进行差额计征，税率参考财产转让所得的税率20%。免征情况主要指自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房。在实际执行过程中，全国大部分城市采取了第一种总额1-2%的计税方式，对应退税占比房款为1-2%；而北京和兰州采取第二种差额计税20%的计税方式，对应退税占比房款将显著高于1-2%、甚至可达到10%上下，因而对北京和兰州的利好程度更大。我们认为，无论哪一种计税方式的抵税力度都明确表明了政府鼓励房屋置换的态度，都将有利于重新激活自2021年7月以来几乎停滞的一二手房交易链条，并叠加昨天首套房贷利率下限放松政策，预计将有效促进改需和刚需需求的释放，提振市场成交量。
　　投资分析意见：12年后重启换房个税退税、8年后再松房贷利率下限，接连重磅放松信号意义重大，维持板块“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国、越秀地产；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。