国泰君安-房地产行业对取消部分城市首套房贷利率下限的点评：期待政策的延展性-220930

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　　本报告导读：
　　2022年5月，央行规定居民按揭贷款利率，首套房的下限为LPR-20bp，二套房为LPR，时隔4月，央行允许部分符合条件的城市取消下限，政策的延展空间较大。
　　摘要：
　　2022年5月，央行制定按揭贷款利率下限，为LPR-20bp，相比于历史为基准利率打7折，新规的下限非常高，保持了较强的定力，若参考历史，按揭贷款利率预计将在3%左右。目前参考LPR加减点的方式来调节力度，相当于是央行制定LPR的中枢，然后由银行根据市场情况调节自己的加减点，从实际情况来看，每次调整LPR的幅度并不大，比不上历史上的一次降息。同时从加减点来看，由于下限设置了最多减20基点，因此，和历史上的最低打7折有实质差异。按照目前5年LPR为4.3%计算，首套房贷款利率的下限为4.1%，若按照打7折计算，则可以到3.0%，考虑到目前信贷需求较弱，例如，在2009年和2014年均出现过打7折的情况，而目前楼市表现并不如当时，因此，目前按揭贷款利率有较大的下行空间。
　　按照新规定，6~8月房价同环比均下降的城市，可以取消按揭贷款利率的下限，政策有效期为2022年年底，符合条件的城市包含部分核心城市，若利率足够低，能够带来有效需求的释放。符合本次规定的城市数量并不少，其中包含部分核心城市，如武汉、天津等，也包含一些首位度较高的省会城市，如昆明等，剩余城市多为低能级城市或者旅游城市。考虑到房价的持续下跌，若按揭贷款利率足够低，我们认为能够带来一定的有效需求释放。
　　单论本次政策，由于并不涉及当前主流房企新增布局的城市，带来的效果有限，同时，需求释放若不配合房企端风险化解，最终的受益方也依然是央国企。按照集中供地的22个城市来看，本次政策涉及较少，和目前房企新增拿地的城市也大多无重合，因此对当前主流房企的实际影响较小。同时，本次仍然为需求端政策，若房企端风险并无化解，那么新增需求依然会流向央国企，加剧央国企和民企的分化。
　　政策的延展性，是主要看点，一方面打破了2022年5月制定的下限，另一方面，虽然约定了有效期和试点城市，但拉长时间和扩大范围也是可以进一步观察的对象。本次政策相比于传统意义的降息来看并不属于普降，显示出政策的灵活性，也即本次政策能够带来的实质作用仍然是维稳，后续需要进一步观察政策的延展性。由于5月刚制定了利率下限，4个月后即打破，因此对后续有进一步预期。同时，本次约定的城市范围和时间均可以效仿其他行业如汽车购置税补贴等进行调整和续期。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，关注中国国贸，并持续推荐一线央国企，如果保利发展、招商蛇口、万科A等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行