招商证券-房地产行业部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽点评：房价下行触发政策呵护、稳需求短期或强于降成本-220930

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　　政策针对“连续三月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”出台，或再次清晰阐述政策在“保民生、防风险、经济（增长和就业）”目标中的权衡，房价下行风险触发政策呵护；政策具备实效性，时点为“在2022年底前”，这一方面与今年年内很多政策一致，体现政策的区间管理和相机抉择意味，对于基本面的意义在于底部的均衡出现虽然晚于历史周期底部，但导致后续政策收紧的压力或更小，同时也有利于释放近月等待政策落地的观望购房资金；只降增量贷款利率，或体现稳需求意味短期强于降低成本，也或维护银行利差；认为该政策或是市场风格切换的催化剂，需求或在更多政策催化下出现边际改善同时推盘提供供应端保障；长期逻辑依然是竞争格局改善这个主轴：市场从拿地角度“下注”买入相关股票已表明竞争格局改善这一逻辑的顺畅。
　　事件：9月29日央行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　一、对于政策本身认为有几个要点：
　　a、政策针对“连续三月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”出台，或再次清晰阐述政策在“保民生、防风险、经济（增长和就业）”目标中的权衡，房价下行风险触发政策呵护，具体参考年初报告《房地产行业政策分析框架1.0——政策分析系列报告》，首套房利率下限约束被打开，有利于修复过度担忧政策响应速度的预期。
　　b、政策具备实效性，时点为“在2022年底前”，一方面，这与今年年内很多政策一致，体现政策的区间管理和相机抉择意味，对于基本面的意义在于底部的均衡出现虽然晚于历史周期底部，但导致后续政策收紧的压力或也更小；另一方面，也有利于释放近月等待政策落地的观望购房资金，8-9月上旬销售低迷，一部分原因是大家观望等待更有利的购房条件，而目前政策已经给出时间窗口期。
　　c、只降增量贷款利率，或体现稳需求意味短期强于降低成本，也或维护银行利差。22年以前的贷款利率政策更多针对存量端，5月15日央行、银保监会发布消息“首套房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，即之前利率下限为5年期LPR-20bp=4.1%，本次政策对增量贷款利率下限又进行阶段性放松，考虑到银行端负债成本约在2-2.5%之间，理论上具备一定放松空间。
　　（部分符合阶段性放宽条件的城市房价变化及房企销售额排名表见末页）
　　二、对于市场的影响：
　　a、风格切换的催化剂：近期房地产优质个股超额收益背后，表面是对政策预期的博弈，更多是风格切换，这种风格切换背后或有两个原因：1、市场宏观背景或处于利于风格切换的“流动性边际改善&基本面向下压力仍在”组合下。2、预期房地产基本面和政策改善窗口期临近。仅就本次政策单独而言，对于股票的催化作用大于其对基本面的拉动作用。
　　b、需求或在更多政策催化下出现边际改善同时推盘提供供应端保障。一方面：预计保交楼政策、需求端更多因城施策金融政策（首付比例，购房门槛）、融资端恢复融资功能政策或逐步落地，9-10月或是重要窗口期，居民存款上升领先销售，政策或拉动存款搬家。另一方面：主流优质房企推盘或充足，供应端有保障。
　　三、长期逻辑依然是竞争格局改善这个主轴：市场从拿地角度“下注”买入相关股票已表明竞争格局改善这一逻辑的顺畅。
　　投资结论：维持基于以上10月左右布局观点，维持观点：“从悖论角度，如果10月份左右基本面难以改善的情景出现，那再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，那可能会导致系统性风险担忧再次出现。”
　　债券角度：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；
　　股票角度：关注龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；经营弹性较大的地方国企，如【建发股份】【越秀地产】等；物业关注：【招商积余】、【华润万象生活】等
　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。