申万宏源-房地产行业房贷降息政策点评：首套房贷利率不设下限，打开政策更大放松空间-220930

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　　事件：
　　9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
　　点评：
　　两部门阶段性放开首套房贷利率下限，我们认为受益城市数量或将显著超23城。央行和银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，指出2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。我们统计70城中，2022年6-8月房价环比、同比均连续下降的城市为23个，包括二线城市中的武汉、天津、昆明、温州、大连、石家庄、哈尔滨等。值得注意的是，考虑到70城之外其他城市房价官方统计数据不可得，但自2021年7月至今销售承压、房价疲软，料有更大部分三四线及更低能级城市基本都符合近3月房价同环比连续下行范畴，并且也应被认为是符合条件的城市。因此，我们认为实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市数量将显著超23个，这将带动首套房贷利率持续下行，提振需求端信心。
　　本次房贷降息局部力度大于08、14年，但受益城市和改需房贷政策值得进一步期待。5/15央行将首套房贷利率下限调整为不低于LPR-20BP，5/20下调5年期LPR15BP至4.45%，8/22下调5年期LPR15BP至4.30%，目前首套房贷利率可低至4.10%。本次对部分城市首套房贷利率不设下限，则意味着首套房贷利率可以持续突破。复盘来看，2008年7月央行下调首套房贷利率低至7折，最低首付比例20%。2014年9月央行再次下调首套房贷利率低至7折，最低首付比例30%；2015年3月二套房未结清首付比例低至40%、已结清30%；2015年9月非限购城市首套首付比例低至25%；2016年2月非限购城市首套首付比例低至20%、二套未结清30%。我们认为，本次首套房贷利率下限局部力度已经超过2008和2014年的7折，表明政策放松更积极；但还需要关注到：一方面，目前仅面向部分城市而非面向全国；另一方面，目前仅涉及首套房贷利率（刚需）而未涉及二套房贷利率（改需），而这两方面政策力度都弱于2008年和2014年，但同时考虑到本轮宏观经济压力、行业销售资金土地等多方面均更弱于以往周期，我们认为后续房贷利率下限放开城市扩围、二套房房贷政策放松（或认贷政策放松）值得更进一步的期待。
　　投资分析意见：首套房贷利率不设下限，打开政策更大放松空间，维持板块“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国、越秀地产；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。