国泰君安国际-华润万象生活-1209.HK-收并购持续发力，央国企背景优势凸显-220930

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　　华润万象生活(01209.HK)拟10.37亿元(人民币，下同)收购诸暨祥生全部股权及浙江祥生2%股权，扣除拟转移债务约2.07亿元，最终支付现金不超过8.30亿元。交易对价相当于祥生物业2021年1.05亿元净利润的9.88倍，估值相对合理。
　　收购有利于进一步提升市场份额与区域协同效益。上半年华润万象生活现金余额达154.94亿元，在手现金充足。交易完成后，华润万象生活将获得在浙江、安徽及江苏等多个地区在管面积逾2.35千万平方米，合约面积1.48千万平方米以及在途面积0.11千万平方米。本次收购祥生物业有助于增加华润万象生活区域管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升区域协同价值。
　　2022年中期业绩依旧稳健。华润万象生活2022年上半年录得收入52.78亿元，同比增长31.5%。其中，住宅物业管理服务板块收入为33.54亿元，同比增长40.2%；商业运营及物业管理服务板块为19.24亿元，同比增长18.5%，疫情之下仍显韧性。上半年毛利为16.72亿元，同比增长29.4%；毛利率为31.7%，较去年同期小幅下降0.5个百分点。其中物业管理板块毛利率达20.1%，同比提升3.1个百分点；商业写字楼运营板块毛利率达50.3%，同比下滑2.9个百分点，还原减免租金影响的毛利率达54.3%，同比提升1.1个百分点，体现良好的轻资产商业模式抗风险能力。上半年归母净利为10.28亿元，同比增长27.5%；核心归母净利达10.40亿元，同比增长33.5%。各项核心业绩指标优于预期。
　　内生增长与市场化发展同步发力。上半年华润万象生活收购中南服务与禹洲物业，央国企背景物管企业优势进一步凸显。上半年公司总在管建筑面积达2.53亿平方米，同比增长61.4%；新增第三方合约面积达1.32亿平方米，同比增长650.1%。
　　投资建议：行业基本面承压下，仍持续看好央国企背景物管公司在内生增长、外延拓展与收并购的发展潜力，维持推荐。