中信证券-REITS行业研究重大事项点评：扩募落地在即，缓解标的稀缺-220929

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　　REITs市场存在可投资标的偏少、单个标的资产规模偏小的问题。我们认为，当前REITs市场的主要矛盾，是规模庞大的底层基础资产和希望入场的资金，与选择有限、容纳资金能力不足的挂牌上市产品之间的矛盾。目前阶段放开扩募，预计不仅不会冲击当前REITs产品的价格，反而可以吸纳更多资金进入REITs市场，给予这些资金以规模化配置的机遇。我们看好整个REITs市场。
　　▍首批五只REITs发布扩募公告。2022年9月27日，华安张江光大、博时蛇口产园、中金普洛斯、红土盐田港和富国首创水务，合计4只产权类REITs和1只经营权类REITs，相继发布扩募公告。本次公告公布的基金产品变更草案和扩募方案仅为较为初步的方案，尚需经过国家发改委、证监会、交易所和基金持有人大会通过后，方可实施。
　　▍标的资产与现有基础设施协同性良好。扩募公告并未披露标的资产的经营情况和定价，但均为5只REITs原始权益人所持有的资产。5只REITs拟扩募的标的资产与现有资产协同性良好。其中，华安张江光大拟扩募张润大厦位于张江板块核心区，临近张江光大园；博时蛇口产园拟扩募招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分厂房；中金普洛斯拟扩募位于青岛、江门、重庆的三个物流园区；红土盐田港拟装入深圳世纪物流园；富国首创水务拟扩募长治市污水处理特许经营PPP项目。总体来看，同品类乃至区域相近的资产，降低了扩募的底层资产经营风险。
　　▍定向扩募，规则类似于股票的非公开发行，但也有所区别。本次5只REITs均拟通过定向扩募，采取竞价方式，向不超过35名合格投资者募集资金，并将募集资金用于购买拟扩募的标的基础设施，其中博时蛇口产园还计划将部分扩募资金用于偿还全部债务。本次扩募，标的资产的原始权益人（及其同一控制下的关联方）需至少认购20%的扩募份额，并持有至少36个月；普通投资人的限售期则为6个月，短于首次公开发行时，战略配售12个月的限售期。
　　▍市场表现量价齐升。9月28日，REITs组合整体环比27日提升1.5个百分点，其中产权类REITs环比提升2.3个百分点，经营权类REITs环比提升0.5个百分点。分产品来看，5只扩募REITs领涨市场，其中华安张江光大、红土盐田港、中金普洛斯、富国首创水务和博时蛇口产园分别上涨2.6%、2.3%、2.0%、2.0%和1.6%。9月28日，REITs市场累计成交0.9亿份，环比27日增长67.2%；累计成交4.7亿元，环比增长52.6%。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险。
　　▍投资建议：REITs市场存在可投资标的偏少、单个标的资产规模偏小的问题。我们认为，当前REITs市场的主要矛盾，是规模庞大的底层基础资产和希望入场的资金，与选择有限、容纳资金能力不足的挂牌上市产品之间的矛盾。目前阶段放开扩募，预计不仅不会冲击当前REITs产品的价格，反而可以吸纳更多资金真正进入REITs市场，给予这些资金以规模化配置的机遇。我们看好整个REITs市场，建议投资者从受疫情影响程度，运营资产后续资本化开支可能，底层资产所处区域等不同维度，区分不同REITs产品风险。