光大证券-建筑和工程行业首批REITs扩募公告点评：REITs扩募有望降估值提收益率，持续看好REITs行业发展-220928

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　　事件：2022年9月27日晚，沪、深交易所分别发布红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs拟新购入基础设施项目的公告。同时招商蛇口（001979.SZ）、首创环保（600008.SH）发布公告披露新增底层资产的详细信息。
　　点评：
　　首批公募REITs迎来扩募，更多基础设施被纳入底层资产：沪深交易所提及的5只基金均为我国首批上市的公募REITs，红土盐田港/博时蛇口产园/华安张江光大/富国首创水务/中金普洛斯REIT自上市以来涨幅分别为47.3%/27.3%/43.3%/36.7%/44.5%（截至2022年9月27日收盘价），受到资本市场热捧；其中博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT原始权益人招商蛇口（001979.SZ）、首创环保（600008.SH）发布公告，披露招商蛇口新购入资产主要为位于深圳市光明区的招商局光明科技园（招商局智慧城）；首创环保则拟购入山西省长治市污水处理特许经营项目，该项目将由公司独资设立的长治市首创水务有限责任公司负责运营。
　　扩募有望降低REITs估值水平，拉升市场收益率：截至2022年9月27日收盘，红土盐田港/博时蛇口产园/华安张江光大/富国首创水务/中金普洛斯REIT估值系数分别为59.7/57.5/31.3/11.9/29.1（估值系数=每份基金现价/每份派息金额）。倘若原始权益人成功实现扩募，相当于以更低的费用获得了较为优质的资产（扩募的基金价格将低于基金上市发行价格），在REITs分红保持稳定的情况下，REITs价格的降低将显著提升其市场收益率。
　　继续看好公募REITs行业发展：REITs扩募机制有利于公司主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，第一批公募REITs成功实现扩募后，未来将涌现更多REITs扩募公司，依照我们所分析的传导链条，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升，我们依旧看好公募REITs的发展态势。
　　投资建议：首批公募REITs迎来扩募，更多基础设施被纳入底层资产，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平，我们继续看好公募REITs行业发展，建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌REITs平台的企业，如：中国交建、中国电建、中国铁建、中国中铁、南山控股等。
　　风险分析：基建投资不及预期；地产投资大幅下滑；原燃料价格上涨；疫情反复。