上海证券-公募REITs系列研究报告：我国保障性租赁住房REITs全解析-220920

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　　我国保障房REITs的主要特点有：
　　1）政策优惠使得保障房REITs持有的税负明显低于其他产权类REITs。
　　2）保障房REITs由于公益属性，一是其租金标准往往明显低于周边住房租赁市场水平，使得底层物业的出租率很高，未来现金流相对稳定；二是未来租金调整的频率和幅度也受到政策限制，使得未来成长性略弱于其他类型REITs。
　　3）保障房REITs作为收入来源最分散的产权类REITs，经营风险相对较低，从底层物业的历史经营状况来看，受新冠疫情的影响很小。
　　目前上市的三单保障房REITs中，红土深圳安居、华夏北京保障房的租金折扣力度最大，其公益属性更强，租金调整受到的限制也越多，预计未来成长性可能略低；中金厦门安居租金折扣力度不大，且位于二线城市，未来面临的出租率波动可能会更大，对物业经营能力提出更高挑战，但租金调整空间较大，未来的成长性或更高。三单保障房REITs持有的底层物业运营时间不长，但随着运营时间增加，经营业绩都逐渐好转，2022年一季度EBITDA利润率在90%左右，其中中金厦门安居略高。从物业估值情况来看，红土深圳安居整体租售比明显低于中金厦门安居和华夏北京保障房。