申港证券-房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷，扰动不改复苏趋势-220925

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　　每周一谈：二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势
　　高频数据显示，此前30城销售数据下行，需求端再度承压，“金九”成色不足。从30城整体同比增速观察，从8月中起连续五周出现周度同比增速下行，9月12-18日当周同比增速为-46%，单周同比增速逼近4-5月市场最低位：
　　一线城市同比持续向上，9月连续两周保持单周同比正增长，9月12-18日销售面积同比增速+5%，较上周减少1.9pct，在年内周度同比增速中位列第五高位，较上半年市场热度有明显改善；
　　二三线城市8月下旬后进入同比下行通道，9月12-18日二三线销售面积同比增速分别为-61.4%、-44.9%，分别较上周减少3.5pct、20.5pct,其中二线城市当前同比取值为年内第二低位，已与4-5月同比增速相当，三线城市当周同比增速取值虽然同样下行，但仍好于4-5月同比增速。
　　从绝对值观察，30城整体当周同比增速在9月5-9月11日当周出现大幅下行，时值中秋假期，存在节假日的成交网签滞后影响，但下行幅度仍高于以往年份。分城市观察，可以发现二线城市周度成交出现下滑导致了高频数据下行：
　　一线城市2022年成交面积已行至历史平均水平区间，并有进一步上行趋势，市场热度健康；
　　二线城市成交面积近2周大幅下行，与历史成交平均水平出现大幅偏离；
　　三线城市自2021年下半年即进入弱势轨道，2022年始终弱于2021年，棚改类需求及其带动的成交惯性逐步退出，三线城市成交峰值已过；
　　进一步拆分二线城市数据，可以发现占比最高的成都、武汉两座城市在近期均出现下行，进而带动二线城市商品房成交下行。
　　受疫情影响，成都由9月初的弱势复苏大幅下行同比增速9月5-18日连续两周低于-80%，导致销售额大幅减少。但以截止至9月24日成都销售数据为参考，从历史季度数据观察，最新一周成都销售已出现明显反弹，高于2021年同期数据，受疫情影响的需求开始释放，将有效改善最新一周成都的销售数据。
　　从最新日度数据观察，当前30城高频数据重新进入回升轨道，维持基本面复苏的方向明确不变，此外考虑到网签滞后、9月25日数据暂未纳入等因素影响，当周30城高频数据有望实现更高水平的触底反弹。尽管受到短期扰动影响，我们仍然维持行业整体趋势向上的判断，即政策底坚实且持续保持宽松预期，基本面底部相对稳定，购房者情绪已触底。
　　数据追踪（9月12日-9月18日）：
　　新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-46 PCT、-32 PCT，一线城市+5 PCT，-26 PCT，二线城市-61 PCT，-29 PCT，三线城市-45PCT，-43 PCT。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+23 PCT，累计同比-15 PCT。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-16 PCT，成交建筑面积累计同比-21 PCT，成交金额累计同比-42 PCT，土地成交溢价率为1.73%。
　　城市行情环比：北京（-14 PCT），上海（+24 PCT），广州（-59 PCT），深圳（-10 PCT），南京（-31 PCT），杭州（-9 PCT），武汉（+58 PCT）。
　　投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向下的滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。