中信证券-REITS行业研究C~REITs一周谈：“纳保”浪潮下的存量资产新机遇-220926

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　　“纳保”浪潮下公募REITs市场或将得到持续的优质资产补充，长租公寓行业则有望迎来新的发展机遇。本周（2022年9月19日-9月23日）各类已上市REITs产品累计成交2.03亿份，环比下降7%，累计成交金额12.33亿元，环比下降2%；REITs组合整体环比上涨0.6个百分点，其中产权类REITs环比上涨1.1个百分点，经营权类REITs环比微降0.3个百分点。
　　▍“纳保”为存量长租公寓资产带来新机遇。5月以来多地出台“纳保”政策，鼓励开发商及居民持有的存量房源转化为保障性租赁住房，据ICCRA数据显示，截止2022年6月全国已开业长租公寓房源中约6.9%已纳入当地保障性租赁住房体系。当前长租公寓行业已进入精细化运营阶段，随着头部企业全国化布局的基本完成，行业盈利能力已得到实质性提升。“纳保”将有助于企业盘活存量资产，聚焦运营和服务，获得长期稳定的现金流收入。我们看好“纳保”政策与公募REITs市场协同发展的潜力，其一方面可以为REITs市场持续供给优质存量资产，另一方面也为企业提供额外的融资渠道支持，同时也更加符合保障性租赁住房增量与存量并重的政策要求。我们认为长租公寓行业有望迎来新发展机遇，长期深耕长租公寓的房地产及产业链企业或将受益。
　　▍成交额稳中微降。本周各类已上市REITs产品累计成交2.03亿份，累计成交金额12.33亿元，环比分别下降7%和2%。区间累计换手率为4.9%，环比下降0.3个百分点。分资产类别分析，本周产权类REITs成交5.05亿元（-7%，周度环比，下同），经营权类REITs成交7.28亿元（+2%）。其中，仓储物流类REITs成交1.34亿元（-6%），园区基础设施类REITs成交2.61亿元（+4%），保租房类REITs成交1.10亿元（-27%），生态环保类REITs成交1.27亿元（-22%），能源基础设施类REITs成交1.35亿元（+33%），交通基础设施类REITs成交4.65亿元（+4%）。
　　▍REITs价格得到部分恢复。自上周环比下降1.5个百分点后，本周REITs组合整体环比上涨0.6个百分点，其中产权类REITs环比提升1.1个百分点，经营权类REITs环比微跌0.3个百分点。分产品看，11只产品收盘价实现增长，其中中金普洛斯、华安张江光大、中航首钢绿能涨幅较高，分别为2.0%、1.0%和0.7%。浙商沪杭甬、红土盐田港跌幅居前，分别为0.9%和0.7%。
　　▍产品分派收益率分化持续，产权类产品市场认可度进一步提高。我们测算，截止2022年9月23日，产权类和经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.04%和6.82%，综合现金分派率差异由8月19日的3.72%扩大至当前的3.78%，反映市场对产权类REITs认可度的进一步提升。各产权类REITs产品预期分派率差异为0.65%（环比提升1个BP），经营权类REITs产品预期分派率差异5.22%（环比提升7个BP），各产品间离散度显著高于产权类REITs产品。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs可能减免租金或公路通行费并影响可分配金额。