光大证券-房地产行业百城土地成交月度跟踪报告：百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转-220925

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　　1-8月百城土地成交累计同比延续收窄趋势，地产金融泡沫化势头实质性扭转
　　8月，百城土地成交建面14466万平，单月同比+25.6%，环比-9.4%；成交总价2337亿元，单月同比+9.4%，环比-43.7%。1-8月，百城土地成交建面9.8亿平，累计同比-18.7%（较1-7月收窄4.7pct）；成交总价19362亿元，累计同比-40.0%（较1-7月收窄3.5pct）。地方政府性基金预算本级收入37218亿元，同比下降26.8%，其中，国有土地使用权出让收入33704亿元，同比下降28.5%。
　　根据克而瑞统计数据，8月，TOP50房企新增土地价值总计720.0亿元，单月同比下降81.4%，环比下降67.6%；TOP50房企新增土地建面总计605万平，单月同比下降91.6%，环比下降49.2%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至9月23日，共有20城完成了二轮土拍，合计供应447宗涉宅地块，其中成交419宗，成交建面约3985.4万平，成交总价约5332.4亿元，成交溢价率均值约2.9%；共有5城完成三轮土拍，合计供应87宗涉宅地块，其中成交83宗，成交建面约747.6万平，成交总价约1394.1亿元，成交溢价率均值约2.1%。
　　按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷
　　1）按城市能级划分，2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为678万平方米、4905万平方米、8884万平方米，单月同比分别+75.8%、+65.6%、+8.8%。成交总价分别为652.6亿元、523.7亿元、1160.8亿元，单月同比分别+457.1%、+61.5%、-31.5%。成交均价分别为9631元/平方米、1068元/平方米、1307元/平方米，单月同比分别+216.9%、-2.5%、-37%。
　　2）按城市能级划分，2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为290万平、616万平、2469万平；其中二线、三四线单月同比分别+1.9%、-10.1%。成交总价分别为596亿元、372亿元、848亿元；其中二线、三四线单月同比分别+85.2%、-37.6%。成交均价分别为20,583元/平方米、6033元/平方米、3433元/平方米；其中二线、三四线单月同比分别+81.8%、-30.6%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为8.60%、0.65%、2.30%。
　　投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。