兴业证券-房地产行业新房二手房周报：金融化泡沫化势头得到实质性扭转，千方百计推动“保交楼、稳民生”-220925

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　　本周新房二手房成交面积受中秋网签滞后及季末冲量影响，同比、环比均有大幅度回升。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积404万方，同比上升10.7%，环比上升85.6%，但相对2021年周均仍下降24.3%。其中，一/二/三线新房成交面积环比分别为+69.0%/+97.5%/+85.0%，一线城市中上海环比增幅达112.6%。二线城市中，济南、宁波、成都、苏州四个城市环比增幅超100%。9月以来，成交面积同比下降32.9%，但较上周的-46.4%收窄明显，环比上升3.5%。城市表现方面，北京、上海、苏州、扬州、江阴、温州、东莞、江门、连云港同比正增长。2）二手房方面，本周13城二手房成交面积125万方，同比上升93.4%，环比上升60.2%。本周城市表现方面，成都、青岛、厦门、南宁、扬州同比正增长幅度较大。9月以来，成交面积同比增长13.9%，环比下降25.4%。城市表现方面，北京、深圳、杭州、成都、青岛、南宁、苏州、扬州、江门、无锡同比正增长。房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。9月23日，银保监会相关部门负责人表示，银保监会坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制，合理满足房地产市场融资需求。同时该负责人指出，当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。全国首笔“保交楼”专项借款到位，千方百计推动“保交楼、稳民生”。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。银保监会表示将指导银行积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。因城施策各地持续变化。1）天津未成年二孩家庭首套住房公积金贷款限额上浮20%；2）海南阶段性免申即享缓缴住房公积金；3）湖南家庭唯一住房用于长租后，再次购房可按首套执行公积金贷款；4）银川支持一人购房全家帮，公积金最高贷款额度提高至80万元；5）河南洛阳拟推出房贷商转公政策，采取先还后贷方式；6）江苏兴化市限售2年改1年，外来务工人员等购房补贴一半契税；7）浙江临海市公积金贷款额度提至最高100万元，落实“房票”安置；8）内蒙古通辽放宽住房公积金贷款申办条件，规避贷款风险。1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化+10.7%，环比+85.6%，相对2021年周均-24.3%。年初以来累计同比-39.1%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+64.2%/+0.9%/-1.8%，环比变化+69.0%/+97.5%/+85.0%，年初以来累计同比-26.4%/-33.6%/-50.8%
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+93.4%，环比+60.2%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-23.6%。（1）新房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化+10.7%，环比+85.6%，相对2021年周均-24.3%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+64.2%/+0.9%/-1.8%，环比变化+69.0%/+97.5%/+85.0%。9月累计：36城市新房成交面积同比-32.9%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+11.1%/-46.2%/-33.6%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-39.1%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-26.4%/-33.6%/-50.8%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为14.0个月，环比变化-0.3个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.2/-0.3/-1.4个月。（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+93.4%，环比+60.2%。9月以来累计同比+13.9%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-23.6%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+56.5%，环比+33.6%。9月以来累计同比+9.4%。年初以来累计同比-33.7%。二线城市（杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州）：二手房成交面积本周同比+127.7%，环比+93.5%。9月以来累计同比+20.7%。年初以来累计同比-6.9%。
　　2、房企资金跟踪：
　　9月19日，保利置业全资附属公司获准发行不超50亿元公司债。9月22日，购买万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期)（简称“19万科02”）投资者已选择全部回售，最终回售金额为25亿元。
　　9月22日，财信发展发布公告称石家庄融创贵和未归还控股子公司石家庄融创财信的本息金额合计4269万元。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　9月22日，央行宏观审慎局表态将认真履行宏观审慎管理牵头职责，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
　　9月19日，住建部表示2022年1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.83万个、799万户，按小区数计占年度目标任务的94.4%。9月19日，国家发改委召开新闻发布会，表示将会同有关部门统筹考虑地方培育都市圈的基础和条件。
　　9月23日，北京完成第三批集中土地出让。共推出18宗涉宅地块，其中4宗触顶成交，4宗溢价成交，10宗底价成交，成交总价500亿元。
　　9月23日，上海第三批集中供地首日成交23宗地块，收金约681亿元，其中19宗地块以底价成交，另外4宗溢价成交。9月22日，成都第三批集中供地将出让48宗地块，起始总价约366.3亿元。
　　9月19日，南京三批集中供地：46宗地总起价463亿元全部未设新房毛坯限价。
　　9月18日，河南推动694个房地产停工烂尾项目复工，专项借款50亿已下达郑州。
　　9月16日，江苏扬州发布保租房发展实施方案，“十四五”期间新增1万套。（2）公司信息：
　　【金地集团】9月23日，子公司金地建材累计购买“18金地04”等6支债券，合计约218万张，累计购买金额约1.56亿元。【招商蛇口】9月23日，拟发行30亿中票，募集资金用于偿还公司到期债务。
　　【万科A】9月19日，万科云就万物云境外上市及全球发售刊发招股章程。拟全球发售1.17亿股，每股发售价为47.1港元-52.7港元。【保利发展】9月19日，保利发展召开2022年第二次临时股东大会，通过了“关于注册100亿元银行间交易商协会债务融资工具”等议案。
　　投资建议：国常会房地产表述反复提及支持刚改住房需求，“一城一策”用好政策工具箱。期待后续政策持续变化。基本面短期虽仍处于底部，但优质房企供给侧改革受益不变，未来销售分化，拿地份额提升，利润率改善，中长期看好保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、南山控股、招商积余等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。