海通证券-华润置地-1109.HK-分拆长租Reit上市，打开融资新通道-220925

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　　正式申请分拆长租业务境内Reit方式上市。
　　1）根据公司公告，公司通过华夏基金及中信证券向中国证监会及上海证券交易所提交保障性租赁住房基础设施REIT注册及上市申请。基金底层资产为公司在上海松江区两处保障性租赁住房，即泗泾项目和东经济区项目。
　　2）预计公募基金将募集人民币11.20亿元。发行完毕后项目公司将由基础设施REITS持有100%权益，并不再成为公司附属公司，也将不并入公司财务报表。华润置地将认购已发行基金份额总数的34%。
　　华润置地长租业务基本情况。华润有巢公寓系华润置地旗下致力于解决城市租住需求，提高租住品质，创新租住体验的长租公寓业务平台。有巢公寓重点深耕全国23座一、二线城市。截至2022年6月30日，华润置地长租公寓业务实现营业额人民币1.8亿元，持有开业+在建房间数合计5.5万间，稳定期出租率高达95%。
　　享受政策东风，打通资金新通道。
　　1）我们认为保障租赁住房类C-REITs属于政策积极鼓励方向。本次拆分上市行为将打通企业崭新股权融资方式，有利企业融资方式多元化，有利于盘活存量资产，增强企业可持续经营能力。
　　2）考虑公司仍将持有资产上市后34%股份，企业将以基金份额持有人形式通过分红享受持续稳定回报。与此同时，项目上市后将以市场价格反应价值，有利更好展现所持权益价值。
　　3）考虑C-Reit具备扩募机制，我们认为一旦上市完成将为公司长租公司业务构建独立上市平台。在后续资产成熟时，可以长期持续实现出表，增强长租公寓业务板块融资通道和业务可持续发展能力。
　　投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2022年EPS为4.87元每股，考虑公司业务模式稳定，资金来源充裕，给与公司估值一定溢价，给予公司2022年8-9倍动态PE估值，对应合理价值区间约为47.85-53.83港元每股。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.81341元人民币）。
　　风险提示：行业销售面临下行压力