广发证券-房地产行业22年第38周周报：多因素推动单周成交回升，按揭利率再近下限-220925

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　　本周政策情况：中央表态金融泡沫化逆转，多地试点二手房带押过户。本周银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，持续完善房地产金融管理长效机制，合理满足房地产市场融资需求。海南下调首付比例，邢台放松认房认贷标准，福州放松限售。海南、无锡发布通知实行“带押过户”新政，利于促进二手房交易，激发改善型住房需求。
　　本周基本面情况：单周成交同比转正，推盘面积有所上升。根据房管局及克而瑞数据，本周43城新房成交面积环比上升55.1%，同比上升9.8%。9月前22天43城成交面积同比下降19.5%，降幅环比收窄1.2pct，本周12城二手房单周成交环比上升66.0%，9月前22天同比上升17.5%，由负转正。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升67.2%，9月前22天推盘面积环比上升27.6%，同比下降21.1%。
　　本周土地情况：单周成交及出让金均上升，郑州、北京、合肥完成土拍。22年第38周商住土地成交面积环比上升20.8%，出让金环比上升290.8%，溢价率3.8%，环比上周维持不变。22年前38周商住土地成交面积同比下降43.3%，出让金同比下降43.0%。溢价率4.0%；两集中方面，本周郑州推出17宗，底价成交14宗，总地价103.24亿元。北京推出18宗，全部成交，总地价500.3亿元。合肥推出28宗，成交21宗，总地价204.51亿元。上海推出35宗，首日成交26宗，总地价704.6亿元。南京、成都披露22年两集中三批次供地计划。
　　本周重点数据：9月LPR较前期持平，首套二套按揭利率均接近下限。根据央行，9月5年期LPR维持前期4.30%不变。根据贝壳数据，9月首套、二套房按揭利率分别为4.15%、4.91%，环比继续下降17bp、15bp，较利率下限（LPR-20bp、LPR+60bp）仅分别高出5bp、1bp。
　　开发板块观点：多因素推动单周成交回升，按揭利率再次接近下限。受疫情影响减弱、政策环境持续宽松及推盘放量等多因素影响，本周新房及二手房成交面积环比增速超50%，剔除上周中秋节假影响后新房成交日均增速仍达24%。购房成本方面，8月5年期LPR下调15bp，9月贝壳首套及二套房贷利率即降至4.15%、4.91%，再次接近下限，按揭成本下降一定程度上促进市场持续复苏。随着各级各地政策箱进一步打开，预计市场将持续企稳回升，推荐关注前期抓住窗口期积累资源，并在短期内转化为投资销售成果的强信用龙头。
　　本周物业观点：跟随大盘下跌，估值再创新低。本周恒生指数下跌4.4%，物业板块下跌5.8%，其中央企龙头下跌9.1%，民企龙头下跌10.8%，物业板块整体动态PE下跌至10.0x，创19年以来历史新低。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。