西南证券-房地产行业周报：销售仍在筑底阶段，示范房企融资改善-220925

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　　投资要点
　　9月重点32城累计销售面积（截至23日）同比-25%，环比+0%，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。其中一线城市同比+11%，环比+11%；二线城市同比-36%，环比-5%；三四线城市同比-15%，环比+3%。具体城市来看：1）一线城市同环比均出现正增长，其中北京、上海同比增速在20%以上，广州、深圳同比出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波、武汉等城市跌幅较大，苏州、温州、东莞等城市同比正增长；3）三四线城市环比回升，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。
　　郑州二次土拍底价成交，北京三次土拍热度有所提升。1）郑州：二批次集中供地共出让涉宅用地17宗，其中3宗终止出让，其余14宗全部底价成交，总成交金额103亿元，总出让面积62.3万㎡，拿地企业以地方国资出面托底为主，郑地集团独揽7宗，民企此次并无斩获。2）北京：23日完成第三批集中供地，18宗地块全部成交，总成交价500亿元，平均溢价率为6.06%，较前两轮有所提升。3）上海：23日第三批集中土拍首日，共有27宗宅地成功出让，成交总价超760亿元，其中3宗达到中止价进入一次报价阶段。此外多个城市发布了第三批次的集中供地公告，1）南京：本次出让涉宅用地46宗，总出让面积约2600亩，总起始价约463亿元，保证金比率20%，本次未进行“毛坯限价”。2）天津：第三批集中供地推出建设用地17宗，总规划建面约131万平米，起始价99亿元，其中涉宅用地15宗，推出规划建面121万平米。3）成都：计划出让涉宅用地48宗，合计约2499亩，新津土地不限定清水房价，其他区域采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。
　　9月房贷利率进一步下降。2022年9月1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。根据贝壳研究院数据，9月103个重点监测城市的主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点，平均放款周期为25天，与上月基本持平。8月5年期以上LPR超预期下降15个基点，带动带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。
　　 “中债增”担保下示范房企融资改善。本周旭辉集团公开发行2022年度第二期中期票据，其发行规模12亿元，期限示范房企三年，票面利率为3.22%，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。自引入“中债增”担保进行担保以来，五家示范房企都实现了境内债的发行。
　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。