安信证券-固定收益主题报告：北京土拍零距离（5／22），三拍热度一般，国企仍为拿地主力-220924

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　　9月23日，北京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■北京本轮土拍调整竞拍规则，取消竞政府产权份额、报高标环节，降低竞拍门槛。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，多数地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后竞拍规则主要分为两类：1）竞现房销售+摇号，超七成地块地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号；2）摇号，石景山区五里坨等5宗地块地价触顶后直接进入摇号环节。本轮土拍较今年第一、二轮土拍取消了竞政府产权份额及报高标环节，竞拍门槛降低。值得注意的是，本轮除中关村、十里堡地块，其余地块摇号环节均要求竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》。拿地后规则基本不变。
　　■北京本轮土拍广义流拍率有所改善，但平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。北京2022年三轮土拍合计推地18宗，供地数量与今年第一、二轮基本持平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交18宗，成交金额500.3亿，平均溢价率4.2%，较今年二轮的5.5%小幅下降，超五成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率低于5城平均水平1.5%。从区位来看，北京本轮土拍主城海淀区、石景山区、丰台区共推地8宗，占比44.4%，较今年首轮的64.7%有所下降；非主城区中，近郊大兴区、昌平区、顺义区、房山区、通州区和亦庄新城共推地8宗，远郊密云区推地2宗。整体板块分布较广，环线跨度较大，地块质量差异相对较大，冷热分化明显。热门地块竞争激烈，海淀永丰0013地块地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，海淀永丰0015、0016地块、丰台花乡站6031、7039地块地价触顶，进入竞现房销售环节，丰台槐房011B地块地价触顶；4宗地块溢价成交，主要分布于海淀区、丰台区，昌平生命科学园6004、6005地块虽位于近郊区，但周边配套完善、交通便捷、临近中关村生命科学园，地块热度较高，也溢价成交；共有10宗地底价成交，多数位于近郊大兴、顺义等区域和远郊密云区。
　　■国企为拿地主力，民企拿地意愿持续较弱。国企全口径拿地金额为461.7亿，拿地金额占比为92.3%。主流国有房企积极拿地，中海地产147.5亿拍得3宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；建发股份66.5亿拍得2宗地，首开股份、中国金茂、华润置地、首创置业分别以38.3亿、38.1亿、25.0亿、4.3亿各拍得1宗地；海开控股和中建三局联合体、中交集团分别拿地53.2亿、22.7亿，葛洲坝、众智房地产等也均有拿地。民企拿地意愿持续较弱，全口径拿地金额24.3亿，拿地金额占比4.9%，较今年第二轮的8.8%进一步下降。龙湖集团和顺义国资联合体24.3亿拍得1宗地，未见其他民企拿地。民企拿地意愿较低下，城投拿地占比有所上升，拿地金额95.3亿，拿地金额占比19.0%，较今年第二轮的5.3%有所上升，亦庄控股14.3亿拍得1宗地，兴创投资、通州投发、密云建投等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。