安信证券-固定收益主题报告：郑州土拍零距离（20／22），二拍凉意依旧，城投为拿地主力-220924

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　　9月21日，郑州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州土地金支付要求继续放松，土地金支付周期为1年的地块占比52.9%，较今年首轮的46.7%进一步提升，缓解房企资金压力。
　　■郑州2022年二轮土拍广义流拍率明显上升，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年二轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年首轮的15宗有所增加；无地块流拍，撤销3宗，广义流拍率17.6%，明显高于今年首轮；成交14宗，成交金额103.2亿，全部地块均底价成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的20城中，郑州广义流拍率高于20城平均水平9.4%，平均溢价率为20城最低水平。从区位来看，郑州本轮土拍地块质量较今年首轮有所下降，主城四区合计供地8宗，占比47.1%，较今年首轮的66.7%有所下降，惠济区、郑东新区和经济技术开发区分别供地5宗、2宗、2宗。本轮土拍城中村改造、合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地共6宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，惠济区3宗地终止出让，其余14宗地均底价成交。郑州楼市低迷，叠加“停工断贷”事件，郑州新建商品房、二手房价格及商品房销售面积累计同比持续下跌，截至2022年8月，商品房销售面积累积同比跌至-36.3%，房企拿地谨慎。
　　■城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。郑州本轮土拍国企拿地金额占比有所提升，国企全口径拿地金额35.5亿，拿地金额占比34.4%，较今年首轮的19.9%有所提升，但仍低于去年三轮的40%以上。保利发展和中建七局分别以22.1亿、13.4亿各拍得1宗地。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投仍为拿地主力，城投全口径拿地金额67.7亿，拿地金额占比65.6%，与今年首轮基本持平，但明显高于去年三轮的不足30%。郑州地产集团以24.1亿拍得7宗地块，为本轮土拍拿地金额最大的企业；东龙控股21.5亿拍得1宗地块，新区建投、郑州经开投发等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。