中泰证券-房地产行业2018年6月房地产数据点评：销售再度回升、投资小幅走弱-180717

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        投资要点          
        销售再度回升，主流城市成交继续改善
        2018  年  1-6  月全国商品房销售面积  7.7  亿平米，同比增长  3.3%，增速环比扩大  0.4  个百分点，6  月单月同比增速为4.5%，高基数下增速环比缩小  3.5  个百分点。销售额方面，2018  年  1-6  月全国商品房销售额  6.69  万亿元，同比增长13.2%，增速环比扩大  1.4  个百分点，1-6  月全国商品房销售均价同比增长  9.5%，增速较上月扩大  0.9  个百分点。
        分区域结构来看，本月销售再度回升来自高能级和较低能级城市成交的改善：1-6  月东部商品房销量降幅较上月收窄1.3  个百分点；低能级城市之间存在分化，1-6  月中部、东北商品房销量增速较上月收窄  0.5、4.4  个百分点，而西部商则提高  0.1  个百分点。虽然三四线楼市韧性仍较强劲，但考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。
        对于主流城市而言，随着供给的逐步改善和去化率维持高位（中指监测  14  城开盘平均去化率  2018  年  Q1、Q2  分别为  86%、91%），一二线成交稳步回升，我们跟踪的  6  月一线  4  城、二线  18  城住宅成交同比增速为-3.7%、-5.26%，降幅较上月分别扩大  8  个、收窄  1.6  个百分点。
        土地市场热度随城市能级下沉，全国土地成交回升
        2018  年  1-6  月全国房企土地购置面积  1.1  亿平米，同比增长  7.2%，增速环比扩大  5.1  个百分点；1-6  月全国房企土地成交价款  5265  亿元，同比增长  20.3%，增速环比扩大  4.3  个百分点。尽管全国土地成交回升，但是从百城数据来看，重点的一二三线城市土地市场仍在降温，2018  年  1-6  月百城宅地成交面积、出让金同比增速分别为  12.8%、22.8%，增速较上月分别收窄  10、13  个百分点，6  月百城宅地成交溢价率亦回落  6.9  个百分点至  17.9%。这表明土地市场热度正随城市能级不断下沉，目前四五六线城市或是土地成交主力战场。
        展望全年，我们认为行业资金收紧的趋势并未逆转，叠加限价令下项目利润率下行的压力，我们认为全国土地市场整体将逐步趋于理性。
        销售向好提振新开工，投资小幅下行
        2018  年  1-6  月全国新开工面积  9.6  亿平米，同比增长  11.8%，增速环比扩大  1  个百分点，6  月单月同比增速为  15%，增速较上月回落  5.5  个百分点。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关，随着  6  月成交的再度回升，企业开工意愿继续加强；但和销售走势预判一致，我们仍维持全年新开工温和下行的判断。
        2018  年  1-6  月全国房地产开发投资  5.55  万亿元，同比增长  9.7%，增速较上月回落  0.5  个百分点，6  月单月同比增速为  8.4%，增速环比收窄  1.4  个百分点。6  月开发投资小幅下行，在全国土地成交回升的背景下，我们认为  6  月土地投资或仍处于上行通道中，开发投资回落主要是受施工投资拖累所致，2018  年  1-5  月土地、施工投资同比增速分别为  52.2%、-2.9%，增速环比分别扩大  2.8、收窄  1.3  个百分点（6  月明细暂未公布）。
        行业到位资金走弱，按揭利率继续上行
        2018  年  1-6  月全国房企到位资金  7.93  万亿元，同比增长  4.6%，增速较上月回落  0.5  个百分点：其中，国内贷款、个人按揭  1-6  月增速为-7.9%、-4%，降幅环比扩大  5.1、0.4  个百分点，1-6  月定金及预收款增速较上月小幅收窄  0.2  个百分点，自筹资金来源有所改善，1-6  月增速环比扩大  1.6  个百分点至  9.7%。利率方面，根据融  360  数据，6  月全国首套房贷平均利率为  5.64%，较上月扩大  0.04  个百分点。
        风险提示事件：三四线销售加速下滑；信用风险扩大等。