国泰君安-房地产行业：预计稳定的基本面展望-180716

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        中国统计局公布了全国房地产2018  年1  至6  月的开发和销售数据如下：
        房屋销售增速反弹。2018  年1-6  月，相较2018  年1-5  月商品房销售同比增速扩大。投资的同比增速轻微下降0.5  个百分点。土地购置面积在2018  年1-6  月同比上升7.2%。房地产开发企业到位资金录得同比增速下降。基于流动性紧缩的趋势，我们预计投资放缓。然而，房屋销售额且投资的绝对值依然很高。另外，可售面积延续下降趋势。因此，我们主张房地产市场稳定的基本面。
        收紧的因城施策将会被维持，但倘若宏观经济因中美贸易战而开始恶化，政策也可能会轻微放松。随着美国的逐步加息，我们预计货币环境收紧。在2018  年6  月，离岸融资渠道已经收紧。随着棚改项目审批收紧，我们预计政府很有可能会加快房产税的推出。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，9  家公司公布了2018  年6  月合约销售。在2018  年上半年，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，碧桂园（02007  HK）排名第一（人民币4,124.9  亿元）。按同比增速，中国奥园（03883  HK）排名第一（125.0%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。政策和货币环境的收紧将被延续。然而，我们预计商品房销售在2018  年有限地下滑。房屋销售额的绝对值依然很高。且地产行业龙头将会在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是中国海外发展（00688  HK），由于充足的可售货源，预期其在2018  年后重获合约销售的增长趋势。强劲的资产负债表和卓越的成本控制能力保障其盈利能力。中国海外发展当前目标价为35.24  港元，较2018  每股净资产折让8%，8.1  倍2018  年核心市盈率和1.3  倍2018  年市净率。