国信证券（香港）-新股IPO周报-180718

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        上周新股
        易居（中国）企业控股有限公司
        公司是我国领先的房地交易服务提供商，根据戴德梁行报告，截至2017年12  月31  日，以一手房代理服务收入及服务所覆盖的城市数量统计，公司排名第一（以二线城市为主）、房地产数据提供商中规模最大、房地产经纪服务的门店数量第二。公司主要提供三大业务，(i)一手房代理服务；(ii)房地产数据及咨询服务；及(iii)房地产经纪网络服务。这三类业务相辅相成，也形成了公司自有的生态闭环。
        近年来，中国房地产投资从2013  年的86,010  亿元人民币增至2017  年的109,800  亿元人民币，年复合增长率6.3%，其中住宅物业投资占比超过三分之二，年复合增长率同为6.3%。从我国已交易商品住宅物业建筑面积和平均售价来看，自2013  至2015  年的放缓后，2016  年有了较大幅增长，延续到2017  年增速有所缓和，其中三四线城市的占一手房市场的80.7%。2016  和2017  年三四线城市的平均售价的增速比二线城市的增速更快，但低于一线城市的增速；而三四线城市的销售面积在不断增长的同时一二线城市的销售面积有所减少。随着房地产行业集中度的不断提高，根据戴德梁行报告，以销售额计，中国房地产开发商Top100的市场份额从2015  年的约39.1%增至2017  年的56.8%，其中Top10  的开发商市场份额从12.0%提升至17.1%，倘经济环境及政府政策并无任何重大变动，预计到2020  年Top100  房地产开发商市场份额将继续增长并达到62.8%至65.8%，Top10  将增至24.6%-27.1%。
        易居（中国）控股于2007  年8  月登陆纽交所，其附属公司之一（中国房产信息集团，当时为中间控股公司）从易居（中国）控股部分分拆出来并于2009  年至2012  年间单独在纳斯达克上市。2016  年公司开始从事房地产经纪网络服务后，易居（中国）控股实行私有化，今年再次启动内部重组并于港股上市。完成此次公开发售后，易居中国董事长、总裁周忻通过On  Chance、Jun  Heng、Kanrich、易居控股、易居（中国）控股及中国房产信息集团持有公司25.622%的股份，仍是单一最大股东和公司控股股东。同样，碧桂园（通过碧桂园（香港）发展有限公司）、万科（通过Capitain  Valley(Cayman)  Limited）及恒大（通过乐意发展有限公司）将各自控制或持有10%以上的已发行股份。
        一手房代理服务产生的收入主要包括公司就营销及销售服务自房地产开发商收取的佣金。近三年来的平均佣金率稳定在0.88%-0.91%之间，与行业水平一致。房地产数据及咨询服务产生的收入主要包括自客户收取的数据服务的数据订购费、与测评和排名服务有关的营销和品牌推广费以及定制咨询服务的咨询费。公司旗下“克而瑞”品牌发布的报告具有一定权威性，单该项服务的利润率水平不及2016  年才推出的测评及排名服务和交易咨询服务。房地产经纪网络服务产生的收入主要包括房友品牌门店及与其合作的其他房地产经纪公司二手房交易佣金，该等佣金率通常会高于一手房佣金率，并且有80%将用于分销开支（即支付予促成销售的经纪）。该项业务仍处于亏损状态，主要由于公司将大部分利润让给了公司的合作经纪门店。截至今年3  月31  日，公司已在国内32  个城市拥有5,211  家房友品牌门店,以自营和加盟店并行。
        员工成本通常是这类公司中的最大开支，2015-2018  年3  月31  日易居（中国）企业的员工成本占收入比从63.9%降至54.1%，但其内在原因还是经营效率的提高和总收入增速加快，该部分对利润率的影响也随之可见。然而对于2017  年利润率的略微下降（0.6  个百分点），公司表示是因为宣传及推广开支的增加，因此公司在成本控制方面需考量的因素会比较多，还包括租金、折旧与摊销等。公司的经营利润率由2015  年的11.1%提升至2017  年的20.7%，呈稳步上升的态势。
        综上所述，易居（中国）通过数年的公司架构调整及新业务发展，目前再次寻求公众的关注，不仅是因为公司在业内的夯实地位，而且还有龙头房企的加持，相对突出的业绩表现也将为同业竞争者带来压力。
        风险提示：国家政策对房地产的调控引起房价下跌及交易冷淡。