平安证券-地产行业周报：杭州上线业主挂牌功能，多地土拍继续打补丁-210822

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本周观点：本周杭州二手房交易平台上线“个人自主挂牌房源”功能，旨在打击中介“假房源”、高昂费用等问题，但考虑购房总额高、流程复杂、需求个性化强等特点，购房者仍需房地产中介提供咨询服务，同时自主挂牌流程繁复、暴露个人信息等亦影响业主挂牌意愿，我们认为短期该功能对中介行业冲击有限，长期影响仍需关注后续配套措施；本周杭州、青岛、济南等地延迟土拍时间或调整土拍政策，符合我们此前观点，土拍政策持续打补丁，有助于引导房企理性拿地，为后续土拍降温。

受益于地价平稳及房企拿地毛利率或将企稳回升预期，本周地产板块继续迎来估值修复，申万地产板块（+0.13%）跑赢沪深300（-3.57%），持续看好布局现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等；相比开发类房企，中长期更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

政策环境监测：1）杭州二手房交易平台上线“个人自主挂牌房源”功能；2）多地第二批集中供地延期，竞拍规则有所调整。

市场运行监测：1）成交环比回落，后续仍将承压。

本周（8.14-8.20）新房成交4.4万套，环比降5.5%；二手房成交1.3万套，环比降0.7%。

8月新房日均成交同比降24.3%，较7月降19.4pct。

随着房企年中冲刺完成，新房成交中枢已明显下移，考虑热点城市调控再度加码，后续成交仍旧面临压力。

2）改善型需求占比下降。

7月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升1.5pct至21%，90-140平套数占比环比升3.2pct至65.7%，140平以上套数占比环比降4.7pct至13.3%，改善型需求（90平以上）占比下降。

3）推盘环比回升，短期或处低位。

8.9-8.15重点城市新推房源4011套，环比升45.4%；去化率63%，环比降2.8pct。

年中冲刺完成后，7、8月为传统推盘淡季，叠加近期疫情反复影响开盘认筹，重点城市推盘量短期或仍处低位。

4）库存环比上升，中期面临上行压力。

16城取证库存9593万平，环比升0.6%，较2019年末、2020年末分别升7.3%、降10.5%。

销售去化承压下，库存面临上行压力。

5）土地成交回升、溢价率下行，二三线占比提高。

上周百城土地供应建面1072.1万平、成交建面698.3万平，环比降4.8%、降62.9%；成交溢价率8.7%，环比升2.4pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比9.8%、35.6%、54.7%，环比分别升6.3pct、升0.5pct、降6.9pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债88.2亿元，环比增加35.2亿元，海外发债3亿美元，环比降1.8亿美元；本周境内外发行利率处于3.34%-12.5%区间，可比发行利率较前次有所下行。

2）信托：本周集合信托发行139.0亿元，环比增加19.6亿元。

3）地产股：本周申万地产板块涨0.13%，跑赢沪深300（-3.57%）；当前地产板块PE（TTM）7.32倍，估值处于近五年1.15%分位。

本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、荣盛发展、苏宁环球；南向资金净流入前三房企为融创中国、恒大物业、中国恒大。

风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。