天风证券-房地产行业土地周报：土地成交、供应量环比上升，成交均价环比下降，三线城市地价上涨明显-180723

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        土地供应（2018.07.09-2018.07.015）：百城供应建筑面积环比上升25.37%,同比下降29.65%
        本周100  城土地供应建筑面积合计2094.38  万平方米,环比上升0.35%,同比下降10.91%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为109.35、876.86、1108.17  万平方米，环比增速分别为105.38%、14.72%、-12.71%；同比增速分别为79.25%、-21.54%、-5.47%。
        土地成交（2018.07.09-2018.07.15）：百城土地成交建筑面积环比上升21.66%,同比下降1.3%
        本周100  城土地成交规划建筑面积1319.03  万平方米,环比下降54.63%,同比下降41.91%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为56.04、450.1、812.89  万平方米，环比增速分别为-54.37%、-61.35%、-49.81%；同比增速分别为-53.49%、-59.77%、-21.2%。
        本周100  城土地成交均价2801  元/平方米,环比下降29.8%,同比上升34.47%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为13420、4322、1226  元/平方米，环比增速分别为-29.3%、-23.63%、-25.88%；同比增速分别为49.74%、80.91%、29.46%。
        本周100  城土地成交总价369.44  亿元,环比下降68.15%,同比下降21.89%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为75.21、194.53、99.69  亿元，环比增速分别为-67.74%、-70.48%、-62.78%；同比增速分别为-30.35%、-27.22%、2.04%。
        定向降准降息有望改善市场流动性，房企融资环境有望边际改善
        2018  年6  月27  日，央行货币政策委员会2018  年第二季度例会在京召开，会议指出“稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长”。对比一季度《中国货币政策执行报告》，关于流动性表述从"保持流动性合理稳定"变为"保持流动性合理充裕"。
        二季度以来央行也不断通过定向降准、降息等手段改善市场流动性：2018年7  月5  日起，央行下调法定存款准备金率0.5  个百分点，释放的流动性用于定向支持债转股和小微金融。此前央行已从2018  年4  月25  日起下调大型商业银行、股份制商业银行等五类银行的人民币存款准备金率1  个百分点，释放的流动性用于偿还MLF。2018  年6  月25  日，央行、银保监会等五部门宣布，增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500  亿元，下调支小再贷款利率0.5  个百分点。
        此外，国家发改委6  月23  日对四家地产公司境外发债予以登记，包括：碧桂园、龙湖、金地、花样年。我们认为在上述政策背景下，房企面临的融资环境有望边际改善。
        投资建议：  1、基本面很好：二季度和7-8  月销售整体不错、公司业绩很好，随着库存走高年底销售可能会有增速下滑，但因为基数低整体无忧；2、政策面预期差较大：市场有预期房产税出台导致估值压制，但我们认为房产税在年内出台的可能性偏低，这个预期差会在后期得到修正。3、资管新规暂缓、资金面或将边际改善：虽然短期进行地产放松的可能性较小，但随着去杠杆的暂缓，以及政府维持经济稳定的底线出台，行业资金和政策压力将缓解，值得关注：保利、招蛇、万科新城、荣盛等
        风险提示：市场对政策调控反应过度；新房销售不及预期。