光大证券-中海物业-2669.HK-2021年中期业绩点评报告：规模增长明显，拓展“优质优价”-210822

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事件：公司发布2021年中期业绩报告，营收利润增长明显，利润率小幅下降2021年8月17日，公司发布2021年中期业绩，实现营业收入42.96亿港元，同比增长50.7%；实现归母净利润3.93亿港元，同比增长40.4%；毛利率为16.1%，同比下降1.9个pct；ROE为34.3%，中期派息率为25.1%。

点评：规模增长明显，第三方外拓提速，积极拓展“优质优价”应对毛利率回落1）规模增长明显，结构逐步均衡。

截止2021年中期，公司在管建筑面积约2.3亿平方米，同比增长47.46%；按管理模式拆分，包干制为1.6亿平方米（占比约为69%），酬金制为7200万平方米（占比约为31%）。

按面积来源拆分，关联方为1.7亿平方米（占比约为74%），第三方为6100万平方米（占比约为26%）。

按业态拆分，住宅为1.8亿平方米（占比约为78%），非住宅为5200万平方米（占比约为22%）。

2）品牌力强大，合伙人制度落实，第三方外拓提速。

7月15日，公司第四次获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，品牌力强大，资源禀赋深厚，集团内部协同发展，合作人制度落实，多方聚力第三方外拓提速。

2021年上半年，公司新增外拓合约面积3093万平方米，同比增长约166%（2020年同口径数据为2837万平方米，同比增长约89%）。

3）积极拓展“优质优价”应对毛利率回落。

公司上半年毛利率水平下降，主要由于：1）当前物管行业第三方外拓竞争加剧，激烈竞争导致外拓项目毛利率较低，公司外拓速度较快，低毛利的外拓项目占比快速提升；2）上半年公司业务加速扩张，人力成本费用前置；3）上半年疫情补贴和自有员工社保减免大幅减少。

对于外拓项目占比提升导致的毛利率下降，公司结合上海住房十四五规划的“质价相符”物业收费体系，提出“优质优价，菜单式服务”理念，通过为业主提供更优质的增值服务来提升毛利率水平。

我们认为公司毛利率将会逐步趋于稳定，并在一段时间后随着“优质优价”服务项目的推广而企稳回升。

盈利预测、估值与评级：公司经营业绩亮眼，资源禀赋深厚，品牌实力强大，第三方外拓提速明显，项目合伙人制改革厘清分配和激励机制，为持续发展奠定坚实制度基础；由于当前物管行业第三方外拓竞争加剧，公司上半年外拓提速，第三方项目占比提升，毛利率下降，我们小幅下调2021-2023年归母净利润至9.32亿港元（下调1.68%）、12.39亿港元（下调3.20%）、16.50亿港元（下调5.55%）。

近期公司股价受港股市场整体影响有一定回调，当前股价对应2021-2023年PE估值分别为23倍、17倍、13倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：项目合伙人制度初步实施过程中或存在不确定因素；当前物管行业竞争加剧，第三方外拓项目毛利率下降或存在不确定因素。