华泰证券-深高速-600548-梅林关项目股权合作取得突破-180726

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        联合置地拟引入战略投资者，梅林关项目开发迈出重要一步
        7  月25  日，深高速公告称，联合置地公司拟进行增资，通过在产权交易所公开挂牌转让方式，引入一名专业地产开发商作为战略投资者。挂牌底价不低于29  亿元。增资后，战略投资者将拥有联合置地30%股权，深高速的持股比例由49%摊薄至34.3%，新通产的持股比例由51%摊薄至35.7%。我们认为，1）引入专业地产伙伴，将增强梅林关项目的开发、销售、管理、运营能力；2）本次增资对价符合预期，股权摊薄比例好于预期。我们小幅调整2018-2020  年EPS  至0.78/0.94/1.05  元/股，维持“买入”评级。
        梅林关项目已完成前期基本工作，代建管理方为万科
        联合置地的主营业务是梅林关城市更新项目的开发。梅林关项目的土地面积约9.6  万平方米，建筑面积约48.64  万平方米。联合置地公司已完成了：1）全部地价款（包括土地使用权出让金及其他款项）的支付；2）土地上现有物业的经营者及租户的拆迁补偿协商工作；3）项目代建管理的招标工作，中标人为万科。在项目进度方面，公司计划2018  年底实施预售，2019年部分交房、结转收入成本。整个项目计划分三期滚动开发。
        我们预计增资对深高速2018  年净利润影响较小
        假设战略投资者增资29  亿元获得30%股权，深高速预计，其长期股权投资和资本公积将因此增加约9.25  亿元，即净资产增加约9.25  亿元，该交易不影响利润表。此外，我们预计，深高速对联合置地的债权利息、联合置地对梅观公司的回迁楼物业补偿，将因关联交易内部抵消比例下降（由49%下降至34.3%），对2018  年盈利产生小幅利好。
        增资对价基本符合预期，股权摊薄比例好于此前预期
        公告披露，交易对价参考了深圳鹏信对联合置地截至2018  年4  月30  日的股权评估价格（67.4  亿元），评估采用资产基础法（企业各要素资产的评估值之和，减去负债评估值）。考虑联合置地在2018  年3  月31  日的账面负债总额约54.9  亿元，粗略测算，联合置地的资产总价值约为122.3  亿元，对应每平方米（建筑面积）评估价值为2.5  万元，基本符合预期。深高速在2014  年H  股通函提到，深高速与深圳国际考虑各自出让25%的联合置地股权给品牌开发商，实际股权摊薄比例好于此前预期。
        因市场价格波动较大，调整目标价至10.0-10.2  元，维持“买入”评级
        2018  年下半年，建议关注政府回购三条公路的二阶段协商，若政府买断，公司预计将确认处置收益约16  亿元。我们小幅调整2018-2020  年归母净利润预测值至17.0/20.5/23.0  亿元（前次为16.5/22.4/21.6  亿元）。调整目标价至10.0-10.2  元（前次11.4-11.8  元），基于：1）PB：基于1.4x2018PB（前次1.7x2018PB），为2016  年1  月至2018  年7  月的PB  均值减去一倍标准差，估算目标价10.0  元；2）DCF：基于WACC=8.15%（前次6.82%）以及保守增长假设，测算目标价10.2  元。维持“买入”评级。
        风险提示：车流量增速低于预期、环保项目、梅林关项目进展不及预期。