东吴证券-金科股份-000656-公司深度研究：深耕川渝，布局全国，激励多管齐下-180723

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        投资要点
        销售规模快速增长，业绩增长确定性强。金科股份深耕川渝，逐渐布局全国。2017  年金科股份地产板块实现销售金额约  630  亿元，同比增长约  97%；销售面积约  843  万平方米，同比增长约  69%。公司销售布局“三圈一带”核心地区，固有优势城市销售规模提升迅猛，其中成渝区域占比达到  54%以上。
        深耕川渝，逐步走向全国，拿地更为积极。公司近年不断加大拿地力度，以重庆为中心辐射周边城市群，2017  年通过招拍挂和收购方式合计获取土地  79  幅地，总建筑面积达  1245  万平方米，同比增长  103%。2017年拿地面积与销售面积之比达  147.72%。截至  2017  年底，公司累计开发项目  147  个，开发面积超  4500  万平方米，持有规划计容建筑可售面积  3300  万平米，同比增长  78.8%。按照  2017  年新开工面积  1096  万平方米测算，可支撑公司未来  3-4  年的开发计划。
        围绕“服务+产业”战略，实现资源整合。（1）公司社区生活服务业务营业收入约  12.27  亿元，同比增长  26.1%；毛利率约  23.83%。2017  年公司新增合同管理面积约  7560  万平方米，新进驻城市  40  个，目前管理规模超过  2.2  亿平方米，服务业主超过  300  万人。（2）跨界联合，共同开发实现资源互补。公司目前与亿达集团联合开发了两个产业项目：长沙科技新城和重庆健康科技城。
        股票激励计划、跟投机制充分激活员工的主动性和创造性。2015  年  12月，公司向高管及中层管理人员等  147  人首次授予限制性股票  1.91  亿股，占公司股本的  4.63%。同时公司实施了“同舟共赢”跟投机制，在保障收益的同时注重项目的周转速度。截至  2017  年末公司共有  80  个项目实施了跟投，其中合并报表范围内跟投项目  56  个，涉及总跟投资金2.92  亿元。
        盈利预测与投资评级：金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业，公司土地储备充沛，低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速，业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计  2018-2020  年公司  EPS  分别为  0.46、0.58、0.70  元人民币，对应  PE  分别为  10.4、8.3、6.9  倍，首次覆盖给予“增持”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、股东变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。