南华期货-农产品日报-180727

《南华期货-农产品日报-180727（15页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南华期货-农产品日报-180727（15页）.pdf（15页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        主要宏观消息及解读  
        楼市:  哪是葫芦哪是瓢？  
        光大张文朗团队认为，经济活跃的2.7线城市需求好、调控松，开发投资或最强；三线需求稍弱，调控不严，居其次；2.5线城市调控趋严，投资或走弱；二线尽管土地增供但难解限价忧虑，一线城市楼市最低迷。  
        一线：监管最严，最低迷  
        一线示范效应最强，因而监管政策最严，北京五限俱全，其他三市亦屡屡刷新最严监管，楼市也最为低迷。拿地谨慎，与房企在2.5、2.7和三线的拿地热情高涨形成鲜明对比，一线限价房、共有产权房、租赁房等性质供地比重大，对融资成本已然高企的开发商来盈利不确定性大增，房企观望情绪加大。  
        二线："万人摇号"，但限价抑房价，房荒限成交  
        二线土地供应不弱，但商品房有效供给不足。拿地不弱，二线土地溢价率回归理性，但供应与成交量依然火热。溢价率从16-17年的50%回归到今年前6  个月的17%，但土地供应与成交量同比分别为17%和20%。  
        2.5线和2.7线：多个因素致楼市火爆  
        卫星城（2.5线）和都市圈（2.7线）本身就是我国经济最活跃、最具潜力的地区，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，2017年GDP占全国55%。  
        三线：分化最剧烈  
        受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响，三线各项指标好于一二线，但弱于2.5和2.7线，且内部分化较大。在人口大量流出，经济趋弱的三四线房价有明显的增长，一定程度上得益于二线楼市的外溢效应以及棚改货币化安置。部分去库存目标仍未完成的三四线地区，棚改货币化仍有深化可能，如安徽芜湖货币化安置今年或达100%。  
        1-6月三线拿地增速在26%，大理、洛阳、岳阳等人口较多、有外溢效应或有特色的城市拿地增速在3-4倍，受朝鲜和谈提振，丹东拿地大增10倍，但内蒙、宁夏、青海、甘肃、安徽等中西部省份的三线城市普遍土地市场成交清淡。  
        三线销售有所放缓，但价格同比稳中有升。出清周期处于低位，但仍好于2.5和2.7线。开发投资有所反弹，前4月同比在17%。（图27-28）
        总体而言，楼市调控效果逐步显现，金融周期见顶转向，楼市大周期一去难返。调控由"一刀切"模式而进入"因城施策"阶段，楼市亦由"同步时代"进入"异步时代"。短期来看，各地楼市有所差异，但看远一点，人口结构变化叠加监管和长效机制的影响，楼价或有下行空间。